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穿越2021:这些房企逆势实现稳步增长

2022-01-11 14:16:21 来源:第一财经

全国商品房销售面积18.3亿平方米、销售金额18.7万亿元,在过去的2021年,我国房地产行业以这组数据,为波诡云谲的一年画上了句点。

这一年,房地产行业的整体规模,再创历史新高。全国新建商品房销售数据,从2017年的13.3万亿涨到18.7万亿。以至于业内专家称,过去5年,其实是房地产的白金年代。

亮眼的成绩单,似乎与地产人的实际体感不尽相同。2021年,陷入债务风波的房企越来越多,违约名单不再局限于小公司;调控加码、楼市降温,成为行业的主基调。

但是,如果我们理性复盘,会发现“分化”比“降温”更贴合当下房地产的现实。

在销售端,2021年百强房企全年销售额同比下降3%,而龙湖集团、华润置地等企业,仍能在逆势实现稳健增长;在融资端,一些房企囿于紧张的财务盘面,难以“借新还旧”,而国企央企和优质民营房企,持续获得金融机构青睐。

这种从企业到市场的全面分化,正是房地产步入新周期的缩影。经过20余年突飞猛进的发展后,“躺着就能赚钱”的年代已成为历史;在“房住不炒”政策基调下,现金流充裕、融资优势突出、具备多元竞争力的房企,有望打开广阔的生长空间。

房企销售成绩“冰火两重天”

2021年,房地产调控的力度之大、频率之高,历史罕见。据中原地产研究中心统计,去年全国各地房地产调控次数超过580次。

在这种行业环境下,楼市也走出大逆转行情。国家统计局数据显示,上半年全国房地产销售仍创历史新高,7月份之后开始出现负增长,金九缺席,银十不再,楼市交易加速下滑。步入12月,房企纷纷开启年末冲刺,但最终成绩单却有喜有忧。

克而瑞数据显示,以全口径统计,2021年12月,TOP100房企实现销售金额11223.1亿元,较11月环比增长32.4%,但同比仍下降34.7%。

TOP30房企中,单月销售实现同比增长的仅有7家,分别为建发、碧桂园、龙湖、招商、正荣、华润、中海,同比增幅分别为72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%;与此同时,有16家房企同比降幅在30%以上。

从更具“含金量”的权益口径看,12月单月,TOP10房企中仅碧桂园、华润、招商、龙湖实现正增长,同比上涨幅度分别为115.3%、40.1%、9.6%、41.8%;1~12月,龙湖是TOP10阵营中,唯一权益销售金额正增长的民营房企。

全年来看,头部房企业绩分化同样显著。2021年,万科、恒大、绿地、世茂、绿城等房企全口径销售额同比负增长,融创、保利、中海、招商、华润、龙湖、金地等房企则实现正增长,其中龙湖以7.2%的增长率,在15强中排名第三。

在此之下,2021年房企销售目标完成率也明显低于去年,达成率均值为90.1%。其中,中海、龙湖等完成率超过90%的房企,已属于行业较好水平。龙湖全年实现2900亿销售金额,同比去年高出7.2%,回款率维持在超90%的行业高位。

这份冷热不均的成绩单,映照出行业发展环境的巨大变化。曾经的“黄金年代”,大批民营房企靠加杠杆异军突起、以负债支撑起膨胀的规模神话。但如今,高杠杆模式难以为继,稳健的国企央企、以龙湖为代表的优质民营房企,正成为地产新周期的主角。

作为地产界为数不多的投资级房企之一,龙湖在充满不确定性的行业环境中,继续保持有质量的增长、有回款的签约。得益于此,龙湖得到资本市场的持续认可,目前总市值超2300亿港元,成为业内难得股价稳定、市净率保持合理水平的房企。

融资活水向优质房企倾斜

销售业绩“冰火两重天”,只是房地产加速分化的一个切面。在同样重要的融资端,不同房企也面临全然不同的境遇。

2021年三季度以来,受部分企业违约事件影响,房企融资总量下滑到3079亿元,同比下降32%;到四季度,房企融资降到低谷,融资总量仅1767亿元,同比减少55%。一些资金紧张的房企,直接被金融机构挡在门外,难以“借新还旧”。

值得注意的是,融资环境的过度收紧,并不利于实现房地产行业“良性循环”。因此,官方数次发声,支持房企合理资金需求。数家央企及财务稳健的头部民企,启动中票发行,融资用途也有所扩展。

从实际表现看,据中指研究院数据,11月以来房企融资总额707.8亿元,同比下降71.3%,但环比上升33.1%,融资成本同环比均有所下降。

但是,并非所有企业都能踏入此轮窗口期,金融机构更青睐优质的稳健房企。12月以来,以碧桂园、龙湖为代表的房企表现突出,融资动作涉及中期票据、供应链ABS等。12月10日,龙湖公告称,发行10亿元15年期中期票据,年息仅3.7%。

资本对优质房企的偏好,也是地产行业稳健发展的需求所在。当前,房地产市场长效调控机制逐步完善,这对房企的有质量发展提出了更高要求。高杠杆激进企业不再符合时代需求,财务状况健康、综合能力突出,正成为房地产企业的生命线。

作为唯一获得境内外全投资级评级的民营房企,龙湖坚持财务自律、现金流充沛。2021年上半年,龙湖净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍,剔除预收款后的资产负债率为68.3%,连续5年保持“三道红线”绿档水平。

与此同时,预售资金监管持续收紧,对房企流动性提出了更高要求。亿翰智库表示,如果在判断企业偿债能力时,引入监管因素,碧桂园、万科、龙湖等依然具备较强的流动性,其中龙湖在预售监管比例占40%的背景下,对短债的覆盖比例仍达3.27倍。

多家券商表示,在政策调控持续以及行业下行阶段,以龙湖为代表的优质民企,有望凭借其融资优势、运营能力、产品质量,在地产下半场脱颖而出,走出独立行情。

新型城镇化考验综合能力

经过20多年发展,房地产“规模神话”已然终结,房企需要重新回到利润导向,向“低杠杆、低负债”转变,从向金融要红利转为向管理、运营要利润。

管理红利时代,房企在深耕地产主业的同时,同样需要具备多元赛道竞争能力。银河证券认为,从头部企业的战略定位看,从单一的地产开发企业向平台型企业过渡,是行业普遍趋势。布局多元业务的房企,可通过业务互相赋能,实现高质量发展。

目前,龙湖集团业务涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务,并积极试水养老、产城等创新领域。多元的业务布局及竞争能力,不仅为龙湖提供了盈利增长点,同样为我国城市综合体建设提供了极大助力。

当前,我国常住人口城镇化率已达到60.6%,城镇化建设步入新时期。曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路遭到摒弃,“内涵集约式”、“高质量发展新路”成为新时期关键词,城市建设呼唤“以人为中心”,TOD模式更是成为当下热点。

所谓TOD模式,即以公共交通站点为中心,在400~800m(5~10分钟步行路程)为半径范围内,进行办公、商业、文化、教育、居住等混合空间的城市开发模式。这种模式下,土地得到集约利用,容积率提高,生活舒适度也因为吃住行一体化得到提升。

不过,轨道城市阶段的TOD模式,对房企提出了更高要求,需要其具有复杂项目的建设经验、多业态的运营能力,可协调整多方资源,更需拥有强大的资金实力。

作为国内TOD的先行者,龙湖已持有TOD项目70余个。业内认为,龙湖的优势在于,内部多航道业务协同、外部产业聚合,可契合TOD综合体开发运营的多元需求;同时,稳健的财务盘面,对资金沉淀量较大的TOD综合体项目形成强力支撑。

目前,龙湖是在TOD模式下,为数不多把商业、住宅、酒店、医疗、公共服务等产品线全部打通,而且运营良好的企业。在实现自身稳健经营的同时,龙湖也在充分发挥其多元能力,为城市发展带来巨大动能,助力我国新型城镇化建设。