政策指向商住类市场 或引起类住宅业态布局变化

2017-03-31 09:57:15 来源:昆明信息港

  本周,楼市加码限购再升级!3月26日晚,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对“商改住”等“类住宅”产品严格实行限购,限购产品范围进一步扩大!业内认为,此举是为防止部分开发企业打“擦边球”、钻限购漏洞,分析指出此举也会对推“商改住”以实现库存去化前景造成影响!

  限购升级

  多地开展

  类住宅市场整治

  根据北京针对“商改住”产品的限购要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;已销售的商办类项目再次上市交易时可出售给个人,但个人购买需满足名下在京无房、在京连续5年缴纳社保或个人所得税等条件。

  国内机构统计,截至本月,全国已有38个城市实施限购或限贷。“北京并非唯一从严执行‘商改住’限购的城市。上海、天津、合肥、南京等城市已开展整治‘商改住’或‘类住宅’项目的严格购买限制和整治。”同策咨询机构研究部总监张宏伟介绍,去年房价上涨过快的10多个城市,比如苏州、厦门等或许将开展“类住宅”的整治行动。

  他直言,北京此次出台政策,将开启新一轮严格监管窗口。除了北京外,部分过热的一二线城市也极可能对“商改住”“类住宅”项目进行限购。

  防擦边球

  今年政策端

  收紧趋势难改变

  张宏伟认为,北京此举在于抑制过热城市房价增长和严格控制人口增长规模,防止限购后,部分房企将开发目标转向“类住宅”市场。

  在他看来,“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。“从未来一段时期楼市政策走向来看,调整人口结构,留住社会精英,控制人口规模,合理增加土地供应,盘活城市闲置和低效用地,成为一线城市人口政策主要方向。”

  事实上,之前业内分析指出,各地“类住宅”产品限购政策的出台,是为防止住宅调控后,房企将目标转向“类住宅”市场,进一步推升商办用地价格过快上涨。“商业和办公用地涉及产业和经济,如出现虚高炒作等上涨,对区域经济极不利。”张宏伟分析,这是为防止部分企业打“擦边球”。

  近年来,国家监管部门先后多次对行业“打擦边球”行为进行约束:包括严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为,“这符合目前行业政策端整体收紧的预期。”张宏伟分析,在去年连续多番热点城市房价高速上涨后,今年政策端将持续收紧,预计今年九、十月份将迎来新一轮限购密集出台期。

  本地影响

  商办混合产品

  再交易或受抑制

  在业内看来,对“商改住”类产品的销售限制,会在一定程度上对现有执行“商改住”以求去化的城市带来不利影响,包括昆明在内。

  去年,昆明连续出台允许开发企业“商改住”降低开发强度的政策,包括允许待建项目调整规划,将商业用地调整成为居住用地,对商业性质住宅销售降低税费标准等。仅待建项目调整规划方面,去年政策出台后,昆明市场有10余个项目近50万㎡涉及“商改住”调规。

  业内人士指出: “就算未来大面积铺开‘商改住’等“类住宅”限购,对规划阶段调整的项目来说,影响都不算太大!主要的影响还是集中在商业性质的住宅和公寓的再销售上。”

  事实上,这也是此次北京针对“商改住”产品限购引发的一个焦点。“由于开发成本原因,昆明市场40年产权的商业住宅或商办混合产品,在价格端占有优势,此前几年也是部分开发商集中开发的焦点。”本地一家中介机构负责人梁宗兵表示,特别是在近几年新开发的南部片区,商办混合产品也是目前二手市场交易房源主来源。

  他介绍,本身商业住宅和商办混合产品在贷款首付比例和贷款年限上,较普通住宅不占优势,如果铺开执行限购,其市场再交易将受到直接冲击。

  未来趋势

  LOFT等业态

  将退出市场主流

  张宏伟直言,此次北京针对“商改住”产品的限购,与今年以来限购加码路径一致,短期内基本上都是覆盖热点一二线城市以及其周围,多数二三线城市暂时还很难受到波及。他分析:“未来市场监管的重点,将跟随过热消费的溢出方向进行,当全国核心一二线城市全面限购限贷之后,一部分楼市需求已开始外溢到其他城市,极易造成周边城市迅速升温过热。”

  “撇开政策端布局不说,扩大推行的对‘类住宅’产品的销售限制,影响更大的还是未来产品业态。”本地市场一位从业多年的行业人士李波介绍,从昆明来看,之前几年由于土地市场和城市规划原因,诞生了大量LOFT、SOHO公寓等业态产品。随着商业体量整体过剩和政策端收紧,近些年土地市场逐渐减少了此类业态的规划输出,李波认为,未来除了重点商业中心外,“类住宅”产品业态在昆明市场的份额将越来越少。

  这也将对存量市场有较大影响,“影响集中在再交易端。”业内分析,随着业态产品的减少,未来市场份额和销售力度也将减少,“除了地段较好的商业中心外,‘类住宅’产品或很难成为市场主流。”

  名词解释:类住宅

  是指开发单位为规避风险,将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品,业内通常将其称为“商改住”或“商住类”产品。可以特指除了住宅、办公楼外,具有居住功能的边缘类产品,包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。一般来说,普通住宅的土地使用年限一般为70年,而“类住宅”的土地使用年限通常为40或50年。