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凛冬将至?“地王制造机”该警惕了

2016-08-05 10:44:10 来源:地产中国网

  拿地难!难于上青天

  还记得7月8日的土拍上,十几家开发商同时举牌,一方面是急切的想要在南京拿地,但另一方面,恐怕也折射出了开发商对“土地熔断机制”的不满。但是南京国土局的表态要让开发商们彻底失望了:开发商拿地首付上调到60%,并且将继续保留熔断机制。

  新政一出,直接掐灭了一批房企希望的小火苗:

  1、资金实力不够,却也想在南京市场分一杯羹的中小型房企,恐怕可以直接“退场”了。

  2、手上握着高价地王,急需新地王前来解套的房企,也可以放弃幻想,不是回家研究开发方案,就是洗洗睡等待“时间换空间”了。

  3、正在开发的项目已接近尾声,但是手上没有囤地的房企,就可以猛练手速,并且祈祷土拍当天没有“嘈子”出来搅局了。

  更可怕的是,当大家都以为这个规则只是暂时的,只要熬过这阵子,等南京市场自然冷却,就可以重振旗鼓的时候,更多的风暴正席卷而来:

  1、据《经济参考报》报道,证监会日前在一次内部会议上表示,房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

  2、多个“地王”频出的热点城市都在出台收紧政策。

  △上海市下半年将加快调整土地供应结构,提高住宅供地比例,加快商品住房土地供应节奏。

  △合肥市近日推出的土地新政具体内容包括:单宗土地出让价款首次缴纳比例不得低于50%,闲置土地满两年无偿收回,欠缴土地出让价款、闲置土地等未处置前不能再拿新地等。

  △还有最先采用“土地熔断政策”的苏州,目前楼市已经降温明显。

  3、国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度,要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等,省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。像南京这样动不动因为土拍“上头条”的城市,能不紧张吗?

  在目前的大环境下,既不能完全依靠自有资金,又面临着不断抬高的地价成本的中小型房企,一定最先受到冲击,当南京土拍变成了“不差钱”的央企们的游戏,地价真的能得到有效控制吗?

  是“王冠”还是“紧箍咒”?

  拿不了地,开发商着急;地王频出,对开发商也未必是件好事。现在的南京人,恐怕已经习惯了“土拍必出地王,地价必高于房价”的套路了,这样的快节奏,让很多人忘记了,以往出一个地王,都是能撑个好几年的:

  比如长发都市诸公,2010年1月初,长发都市以15977元/平米的地价拿下了雨花台风景区西南侧地块,此后四年保持着南京单价地王。等不来人解套,开发商只好以时间换空间,直到2014年7月,才正式开卖。

  再比如高科荣境,2007年,高科南下仙林总价地王后,等了5年才等到高科荣境项目的面世。

  能用时间换空间,已经算是运气还不错的地王了,还有的地王等不来柳暗花明的那一天,只好贴着成本卖:比如板桥前地王和昌湾景,首批房源以精装修入市时,得不到板桥人民的认可,无奈之下只能部分房源精装改毛坯。

  还有些地王直接惨死了,比如昆仑沃华拿下的城北“悠山醉月”项目是当年迈皋桥地王,但在2015年8月因开发企业资金链断裂导致项目停工,最后也只能转交给绿城接手。

  也难怪有人调侃,地王的任务就是抬高周边房价,然后坐等新地王解套。

  南京这一年的地价有多离谱?

  明知道拿地有风险,土拍现场派发的号码牌却越来越多。

  去年6月,北京北辰拿下的河西中部前地王G10地块,楼面价为2.1万/㎡,不到一年,中建东孚拍出的江北地王楼面价就高达2.2万/㎡,此时的河西呢?已经用4.5万/㎡的楼面价震惊820万南京人了。

  再看看那些价格高得可怕的地王制造者:葛洲坝、中建东孚、京奥港……大都是央企或者国企,这一年,我们看见不少从未听过的外地民企来到南京土拍现场,很多还是带着“今年必须在南京拿一块地”的任务来的,但是面对这样一掷千金的豪赌游戏,他们真的玩得起吗?

  现实是,玩不起,哭着也要玩。

  尽管南京楼市这一年十分疯狂,但三四线城市的去库存压力不是南京人能体会到的。多少房地产企业,就靠着一线城市以及南京苏州合肥厦门的盈利来堵三四线城市项目的“窟窿”,对于他们来说,拿不到地日子就很艰难,拿到地,或许还有一线生机。

  毫无疑问,各路听过的没听过的央企已经快要承包南京的土地市场,只是不知道大家是否还记得2010年国资委曾要求78家非地产主业央企必须逐步退出房地产,尽管最后“听话”的央企没几个,但好景不长,2015年年底,中央经济工作会议又提出,要“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,于是招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并;中海地产并购中信地产;中航被保利收购;五矿整体并购中冶……展望未来,国企间、民企间、国企与民企间的兼并和重组势必成为一种趋势。

  拿地一时爽,但房企要面临的,不仅是楼市调整周期时的巨大销售难题,最可怕的可能还是行业利润逐渐下滑后的生存难题,尽管拿地花的不是自己的钱,但“地王制造机”们也该警惕了。