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龙光拿地逻辑:先知先觉 战略创造价值

2016-07-26 11:25:50 来源:观点地产网

  2015年9月23日,以1.9万元/平方米的楼面价格拍得龙华红山项目。

  2016年1月28日,以6722元/平方米的楼面价格拿下珠海金湾区宅地。

  2016年6月8日,以2.76万元/平方米楼面价格竞得光明新区核心地块。

  这是龙光地产从去年迄今的三次土地购买。而如果我们再回顾过去三年临深地区的地王记录,会发现龙光地产总是走在最前列,他们拿下的地块,总是最划算的。

  从龙光的拿地策略来看,龙光总是可以引领市场,总能在土地市场上涨之前就提前布局。龙光所布局的地块,基本都是未建先涨。在6月获取光明地块后,龙光地产在深圳区域的可售资源占比已超过70%。这将进一步扩大龙光在深圳房地产市场的影响力,并且为公司未来3-5年业绩增长,奠定坚实的基础。

  龙光拿地“3逻辑”

  市场数据是最好的证明。2015年9月23日,龙光以112.5亿元总价,折合楼面价约1.9万(按总建筑面积折算楼面底价仅为1.3万元/平方米)拍得深圳红山地块,成为当时的深圳宅地总价地王。

  大半年后,该区域楼面地价已推高近3倍——2016年6月2日下午,龙华上塘地铁站旁的商住用地被央企中国电建(601669)地产联合中国金茂控股以82.89亿元拍得,折合楼面地价约5.68万元每平方米,为龙华区单价地王。

  从1.9万到5.68万,仅是楼面地价就已涨得让人咋舌。据了解,龙光地产红山项目预计在2016年底开售,有此区域价值暴增的底气,料该项目将为公司业绩增长和利润获取贡献巨大份额。

  其后,龙光所拿的另一地块,同样是未建先涨,同样是涨3倍。2016年1月28日,龙光以9.98亿元总价拿下珠海金湾区宅地,楼面价6722元每平方米。此时2016年年初的珠三角土地市场,尚未被其后一线疯狂扫货的央企所带动;6722的楼面单价让市场不禁为龙光捏把汗。

  但疑惑无需太久,半年后的7月15日,珠海金湾片区一地块经过248轮报价,以楼面价19050元每平方米,超33亿元总价,超越珠海市区地王、横琴地王价格,成为整个珠海的新晋地王。1.9万的楼面地价,是半年前龙光地产相邻地块的3倍。

  2014年龙华白石龙地块,即目前龙华中心区旗舰地标项目玖龙玺更是一个典型案例。玖龙玺地块总价达46.8亿元,楼面地价2.5094万元/平米,当时竞拍溢价率高达85.3%。市场认为龙光“疯了”。但是,两年不到,该项目已成为区域标杆,在售价超过7万,住宅基本售罄,成为拉升片区价值的领头羊。

  龙光地产精准提前布局的手笔在更早时期即有脉络可循。龙光城位于深圳坪山,500万平米超级大城,是龙光地产约十年前在大深圳区布局的旗舰大盘。有市场数据分析,龙光城楼面地价只有三百元。近年来乘深圳楼市上涨的东风,售价大幅上涨了三倍,目前销售均价已超1.5万元。

  土地成本是影响利润的核心因素。屡屡以“地王”面目示人的龙光地产,在“实力”“豪气”等简单标签背后,其实是极具前瞻性的战略投资眼光和理性、严密的投资逻辑+精准测算。

  一般认为,龙光拿地的核心逻辑有3:把握区域产业发展及人口净流入趋势;发掘都市圈中的价值洼地;布局城市轨道交通沿线。

  对于满足上述条件的地块,龙光地产认准即坚定举牌,势在必得,也因此在市场竞拍中屡屡诞生地王。“龙光无意一定做地王,而是因为公司看好某块区域的发展前景才决定坚定持有,是信心在前,地王在后,地王只是市场化竞争之下的自然结果而已。”龙光某人士曾私下表示。

  比如,布局龙华,就是龙光对区域价值深度发现和信心的表现。龙华作为深圳备中心的产业前景、居住环境、人口流动趋势,皆在龙光战略盘算之中。也正是在此逻辑下,龙光继续加码深圳北,摘得光明新区地块,被业内认为物超所值——该地块位于光明高新技术园区东片区,坐拥两地铁一高铁的绝佳交通优势,未来前景巨大。

  珠海金湾项目,则是龙光着眼粤港澳珠江口经济圈,并精准发现价值洼地的显著体现。自2015年330新政以来,深圳到临深的外溢效应明显,东莞、惠州、中山等首先获得波及,渐次价量齐升。但珠海市场,主城区新建楼盘偏少,2011年限购后外地投资需求不足,依然是珠三角都市圈里相对平稳的价值洼地。

  龙光敏锐发现这一区域价值洼地并坚定投资。2016年初,深圳市房价大幅上升并遭遇限购后,在港珠澳大桥、深中通道及横琴自贸区等利好影响下,珠江口西岸的最南端城市珠海楼市已如期迎来火爆行情。

  面临业绩爆发

  发现价值洼地,这一策略偶一实现不算难事,难得的是十多年来龙光一路领先大势,殊为不易。前瞻布局使龙光地产既可以分享一线核心城市整体火爆的市场行情,又可保持较低成本,并在深圳刚需逐渐外扩的大环境下获得不菲益。

  数据显示,龙光目前拥有超过1400万平方米土地储备,其中深圳可售资源占比超过70%;据2015年年报披露,其平均土地储备成本每平米仅约2410元。未来3至5年,龙光地产作为深耕深圳的真正地王企业。聚焦一线,发展“邻深”的整体策略会受到深圳人口溢出所带来的人口红利利好。随着深圳的发展和未来规划的落实,龙光地产,受益丰厚。