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土地储备减少 房企纷纷加大拿地力度

2016-07-22 11:35:40 来源:南方日报

  今年以来国内房地产市场的红火甚至超过了人们的预料,而这轮回暖行情除了带来销售的火爆外,同样也促进了企业土地储备的快速消化。进入下半年后,已有企业开始忧心“抢地”的问题,以备未来两年发展之用。作为以土地开发为生的房企,目前也面临着“地主家没有余粮”的困境。房企凶猛抢地在上半年已不鲜见,作为抢地最凶的央企显然在房地产行业下半场的竞争当中占据了一定的优势。


   “地主家也没余粮”


  “下半年肯定要拿地,不然就等于退出市场了。”广州某知名房企的老总向记者表示。记者了解到,目前这个企业在广州有三个项目在售,这三个项目仅是上半年,就已经分别完成了100%、70%和60%的销售目标。“现在根本不用担心全年的业绩,只是担忧明年、后年怎么办。”他认为,现在房地产企业要生存就要去拿地,“要拿地就要去和别人抢,要抢就要接受土地贵。”


  记者发现,目前在广州,即便是不少大型的房企都面临着土地储备不足的困境。如雅居乐、中海、珠实等等,目前在售的项目都已经进入到销售的中后程,如果在售的项目卖完,很可能就面临着断货的困境。即便是作为开发商,同样也“地主家没有余粮”。


  事实上,不仅是广州,在全国范围内,特别是大开发商都面临着土地储备不足的难题。即便是行业的龙头万科,其发展向来是以“稳”著称,但今年在土地储备上也并不充足。万科2015年报显示,2015年万科实现销售面积2067.1万平方米,2016年,万科现有项目预计新开工面积2200万平方米,略高于2015年实际开工面积,预计项目竣工面积2065万平方米,比2015年实际完成规模增加19.4%。


  记者从万科今年的公告查询得知,为了充实土地储备,上半年万科在1月至6月,每个月都有新增项目,6个月内总计新增加了77个项目。这些项目主要集中在厦门、南京、合肥、杭州、苏州等发展较好的二线城市,以及具有房价“洼地”的贵阳、宁波等城市。仅6月份,万科就新增了15个项目,其中,6个项目通过股权合作拿到,9个项目通过招拍挂拿到,合计总建筑面积414.7万平方米,属于万科权益的建筑面积为299.3万平方米,权益地价是130.8亿元。


  房企拿地势头凶猛


  受益于显著回暖的楼市,2016年上半年成为房企销售业绩最好的半年,销售排名前100房企的销售金额同比增幅达91.4%。同时,2016年上半年又是让房企头疼的地王年,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅,其中溢价率超过100%的地块达到了109幅,溢价率超过50%的地块更是多达167幅。


  相比2015年,2016年上半年,标杆大房企拿地更凶猛,拿地成本更高。值得关注的是,作为行业风向标的标杆房企们,在今年不再是仅盯着一线城市寸土寸金的土地资源,而是把更多的目光聚焦到二线城市。


  今年上半年,万科地产、保利地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、绿地等20家标杆房企拿地总建筑面积约8322万平方米,同比增长88%;拿地金额约为3505.24亿元,同比上升89%。拿地面积与金额均同比大涨,这源于年初以来房地产市场销售大增,再加上国内融资环境持续宽松,房企手握重金,砸出一个又一个地王,对土地市场热情远超2015年。


  记者发现,今年上半年拿地最凶猛的房企是碧桂园,新增土地储备3269.03万平方米,是去年上半年拿地面积的6倍多,而平均土地成本为每平方米1566元,同比涨30%。碧桂园今年上半年共计拿地支出512.03亿元,同比增长723%,而在2015年全年碧桂园拿地金额为560亿元。


  有些大房企为了拿到优质地块,所投入的成本的确惊人。以绿城中国为例,尽管在上半年仅拿了4块地,但几乎都是高价地。今年2月3日,中交绿城九龙仓联合体以51.35亿元拍下北京市朝阳区将台乡驼房营村地块,根据成交价测算,该地块的楼面地价约为5.5万元/平方米,未来售价将在10万~12万元/平方米。3月23日,绿城中国又以45368元/平方米的楼面地价摘下杭州潮鸣艮山地块,成为杭州新单价地王,总价格37.35亿元,溢价率达109.38%。绿城方面的竞买代表在拿地后表示,该地块 将做成兰园的升级产品,该项目未来售价有望突破8万元/平方米。


   央企在“下半场”储备更充足


  近两年来,业内一直宣称一个观点,那就是国内的房地产市场已经进入下半场。如果真是如此,显然拥有更多土地储备优势的央企将在下半场拥有更大的主动权。从2016年上半年的土地资源争夺就可以看出,央企(含国企)在土拍市场可谓“大放光彩”,频频以高价刷新地王纪录。


  今年上半年,拿地破百亿的房企有8家为央企。其中拿地金额最多的要数保利地产,不仅通过招拍挂收获了4幅地王项目(总计金额达到了159.4亿元),而且在平安撤出杭州味精厂地王项目后,主动入伙滨江参与后期项目的开发操盘,对后市的乐观预期可见一斑;此外,值得一提的是其在上海获得的周浦镇西社区地块,溢价率高达296%,楼板价为43607元/平方米,“面粉贵于面包”的价格也展现了央企拿地“不差钱”的态度。拿地销售比最高的也是央企,信达虽然只拿了3幅地,但是都是地王,拿地销售比高达3.49。南方日报记者 蒋劲劲