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上半年土地市场频现地王 出让金超万亿

2016-07-04 11:22:58 来源:中国指数研究院

  中国指数研究院于2016年7月1日发布了《中国300城市土地市场交易情报(2016.1-6) 》。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示, 2016年上半年,“地王”及“分化”仍为土地市场关键词,全国300城市楼面均价及溢价率持续上涨,前六个月出让金总额超1万亿元,同比增逾三成。二季度以来,央企及国企发力拿地,以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出,二线城市地价领涨。政策层面,沪深加码限购,苏州、南京也先后祭出土拍“熔断机制”,部分城市土地市场存在过热风险。 【查看报告】【更多报告】


  分城市来看,一线城市供地受限致成交量及出让金双双下滑,降幅居各线城市前列,少量入市宅地受激烈争抢,地王由中心城区向远郊及新城扩散。品牌房企转战二线重点城市拿地,土拍频现地王盛宴,城市、区域、板块地价记录屡被刷新,并带动出让金整体上涨。三四线城市延续前期低迷走势,与一二线市场差距继续拉大。


  根据中国指数研究院数据显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为6917亿元,同比增加55%,上榜门槛高于去年。二线城市表现抢眼,杭州、南京、苏州收金均超700亿元,多个城市同比增幅显著;一线城市整体排名有所下滑,仅深圳同比增加。


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  一.市场概况:上半年土地市场频现“地王”,楼面均价持续上涨,出让金超万亿


  1. 总体情况:上半年土地供需仍处低位,楼面均价继续上涨,出让金超万亿


  2016年上半年,“地王”及“分化”仍为土地市场关键词,全国300城市楼面均价及溢价率持续上涨,前六个月出让金总额超1万亿元,同比增逾三成。一季度,一线城市供需缩水、收金明显下滑,二线城市渐成市场热点;二季度以来,央企及国企全面发力拿地,以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出,二线城市楼面地价继续领涨。政策层面,沪深加码限购,苏州、南京也先后祭出土拍“熔断机制”,部分城市土地市场存在过热风险。


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  供应情况:上半年供地总量同比微降1%,二季度起止跌并逐月增加,6月供应量超1万平


  2016年1-6月,全国300个城市共推出土地12670宗,同比减少9%;推出土地面积47369万平方米,同比减少1%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3561宗,同比减少11%;推出土地面积14480万平方米,同比减少6%。


  2016年6月,全国300个城市共推出土地2564宗,推出土地面积10075万平方米,环比增加16%,同比减少9%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)716宗,推出土地面积2905万平方米,环比增加10%,同比减少20%。


  成交情况:成交总量略高于去年,二季度同比增加13个百分点,一线城市降幅近三成


  2016年1-6月,全国300个城市共成交土地9805宗,同比减少4%;成交面积36589万平方米,同比增加3%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2700宗,同比减少1%;成交面积11349万平方米,同比增加0.4%。


  2016年6月,全国300个城市共成交土地1783宗,成交面积7110万平方米,环比增加8%,同比减少4%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)488宗,成交面积2141万平方米,环比增加4%,同比减少16%。


  出让金:一线供地受限致收金下滑,二线地热拉动整体上涨,上半年出让金同比增逾三成


  2016年1-6月,全国300个城市土地出让金总额为10818亿元,同比增加34%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为8466亿元,同比增加53%。上半年,全国40个大中城市过半数同比增加,涨幅前十城市出让金均翻倍,且以长三角热点区域为主;一线城市受供地缩水影响收金下滑,北京、广州跌幅进前十,青岛同比降幅过半。


  2016年6月,全国300个城市土地出让金总额为2352亿元,环比增加1%,同比增加17%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为1969亿元,环比增加7%,同比增加27%。


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  楼面均价:上半年各线城市楼面均价全部上涨,宅地价格涨幅高于整体,二线城市领涨


  2016年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为1659元/平方米,同比上涨35%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为2972元/平方米,同比上涨55%。


  2016年6月,全国300城市成交楼面均价为1904元/平方米,环比下降7%,同比上涨25%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3561元/平方米,环比下降8%,同比上涨48%。


  溢价率:上半年一二线热点城市频现“地王盛宴”,品牌房企拿地疯狂,平均溢价率全线升高


  2016年1-6月,全国300个城市土地平均溢价率41%,较去年同期上升31个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率53%,较去年同期上升41个百分点。


  2016年6月,全国300个城市土地平均溢价率60%,较上月上升6个百分点,较去年同期上升48个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率76%,较上月上升9个百分点,较去年同期上升61个百分点。


  2. 各类城市:一线城市收金下滑,二线城市热度升高,三线城市延续低迷


  2016年上半年,一线城市受供地缩水影响,成交量及出让金双双下滑,降幅均居各线城市前列,二季度有所收窄,少量入市宅地受到房企激烈争抢,地王由中心城区向远郊及新城扩散。一线市场的沉寂使众多品牌房企转战二线重点城市拿地,南京、苏州、杭州、合肥等地首当其冲,城市、区域、板块地价记录频频被刷新,上半年二线城市楼面均价及出让金均领涨。三四线城市延续前期低迷走势,与一二线市场的差距继续拉大。


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  一线城市:受供地下滑影响,上半年成交价涨量跌,出让金同比下降,二季度成交有所回温


  2016年1-6月,一线城市共推出土地154宗,推出土地面积881万平方米,同比减少15%;成交方面,共成交土地139宗,成交土地面积663万平方米,同比减少29%;土地出让金为1562亿元,同比减少14%;楼面均价为11009元/平方米,同比上涨25%;平均溢价率为61%,较去年同期上升44个百分点。


  2016年6月,一线城市共推出土地30宗,推出土地面积122万平方米,环比减少66%,同比减少32%;成交方面,共成交土地30宗,成交土地面积132万平方米,环比减少22%,同比减少23%;土地出让金为462亿元,环比增加2%,同比减少12%;楼面均价为16847元/平方米,环比上涨38%,同比上涨39%;平均溢价率为136%,较上月上升43个百分点,但比去年同期上升120个百分点。


  二线城市:上半年品牌房企转战重点二线城市拿地,市场热度升高,楼面均价及出让金均领涨


  2016年1-6月,二线城市共推出土地4252宗,推出土地面积18042万平方米,同比增加8%;成交方面,共成交土地3504宗,成交土地面积14519万平方米,同比增加5%;土地出让金为6547亿元,同比增加78%;土地成交楼面均价为2419元/平方米,同比上涨76%;土地平均溢价率为49%,较去年同期上升39个百分点。


  2016年6月,二线城市共推出土地832宗,推出土地面积3966万平方米,环比增加28%,同比增加6%;成交方面,共成交土地644宗,成交土地面积3153万平方米,环比增加40%,同比增加14%;出让金为1414亿元,环比减少1%,同比增加45%;土地成交楼面价为2620元/平方米,环比下降22%,同比上涨39%;土地平均溢价率为61%,较上月下降2个百分点,比去年同期上升46个百分点。


  三四线城市:上半年供需及出让金仍处低位,楼面均价及溢价率小幅上涨,土地市场显低迷


  2016年1-6月,三四线城市共推出土地8264宗,推出土地面积28447万平方米,同比减少5%;成交方面,共成交土地6162宗,成交土地面积21408万平方米,同比增加2%;土地出让金为2745亿元,同比增加5%;土地成交楼面均价为753元/平方米,同比上涨6%;土地平均溢价率为17%,较去年同期上升11个百分点。


  2016年6月,三四线城市共推出土地1702宗,推出土地面积5987万平方米,环比增加14%,同比减少16%;成交方面,共成交土地1109宗,成交土地面积3826万平方米,环比减少9%,同比减少15%;出让金为475亿元,环比增加8%,同比减少7%;成交楼面均价为719元/平方米,环比上涨9%,同比上涨8%;土地平均溢价率为24%,较上月上升14个百分点,比去年同期上升20个百分点。


  二.排行榜:杭州揽金817.2亿居首,热点城市频刷地王


  1. 出让金TOP20:杭州揽金817.2亿居首,一线城市排名下滑


  2016年1-6月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为6917.1亿元,同比增加55%,上榜门槛高于去年同期。二线城市上半年表现抢眼,杭州、南京、苏州稳居前三,出让金均高于700亿元,多个城市同比增幅显著;一线城市全部进榜,但整体排名有所下滑,京沪广收金均不及去年,仅深圳同比增加。


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  2. 住宅用地成交总价TOP10:深圳总价地王登顶,多城市刷新总价记录


  2016年上半年,宅地总价榜单水平较去年大幅提高,上榜门槛达64亿元,其中5宗地块超80亿元。龙光地产以140.6亿元夺得深圳光明新区地块,刷新年内全国成交总价记录,并晋升深圳历史总价地王。登榜地块具体特点如下:


  频刷地王记录: 上半年宅地总价榜单可谓地王频出,深圳、杭州、合肥均刷新城市土地成交总价记录,天津、南京、上海、佛山则分别创造年内地王。


  成交溢价高企: 上榜地块在成交总价、楼面单价、溢价率等方面均有较高水平,其中6宗地块溢价过百,合肥滨湖新区地块最高,达290%。


  综合用地为主: 榜单前十地块以含住宅综合用地为主,规划建筑面积较大,仅杭州拱墅区地块为住宅(设配套公建)用地。 


  3. 住宅用地楼面地价TOP 10:榜单均价同比上涨,沪杭宁揽八席


  2016年上半年,宅地楼面价前十地块价格全部高于3.7万元/平方米,榜单楼面均价同比上涨37%,深圳龙华新区民治办事处地块以56781元/平方米居首,由中国金茂和电建地产联合体竞得。登榜地块具体特点如下:


  5、6月成交居多: 宅地楼面价前十地块中共六宗于5、6月成交,5月全国共出现60余宗城市及区域地王,被称为“地王月”。


  区域布局集中: 上榜地块多分布于长三角区域,上海、南京、杭州均有至少两宗地块上榜,共包揽八个席位。


  品牌房企高价夺地: 品牌房企继续占据榜单,绿城、葛洲坝、保利等纷纷刷新重点城市年内地王,高溢价成交已成常态。


   三.十大城市宅地:上半年成交总量同比略增,二线城市热度上扬


  2016年上半年,受供地放缓及调控政策收紧等影响,一线城市土地热度有所回落,宅地供应量锐减45%,房企集中抢夺二线重点城市,杭州、南京等成交活跃,平均溢价率持续攀高,部分地块楼面价赶超京沪,收金大幅上升。1-6月,全国10重点城市宅地成交总额同比小幅增加,杭州、深圳、天津、南京4个城市供需同涨。


  供应方面: 6月,10重点城市除北京、广州外均有住宅用地入市,天津以126万平方米的供应量居首位。1-6月,10重点城市中杭州、深圳、天津、南京四城市住宅用地累计供应量超过去年同期,天津、重庆、南京分别以409万平方米、251万平方米、251万平方米的累计供应量排名前三位。


  成交方面: 本月,深圳光明新区商住地刷新年内全国总价地王,一线城市收金环比上扬,但上半年整体降势难改,京沪广出让金均创近三年来最低。1-6月,杭州、南京等6个城市成交量同比上扬,10重点城市中二线城市出让金同比倍增。


  6月,10个重点城市中除广州外均有住宅用地成交,重庆以123万平方米的成交量排在首位。1-6月,10重点城市中杭州、深圳、天津、南京、武汉5城市住宅用地累积成交量超过去年同期,天津、重庆、杭州分别以330万平方米、251万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。


  溢价率: 6月,10重点城市住宅用地溢价率继续居高,七城市溢价率超50%,上海以163%的平均溢价率排名首位。1-6月,10重点城市中仅北京、武汉平均溢价率低于去年同期。上半年重点城市宅地竞争趋于“白热化”,溢价率整体走高,同比上涨逾50个百分点。