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养老机构调查:入住率80%为盈亏平衡点

2016-04-26 11:38:01 来源:中国房地产报

  中房报记者李栋北京报道

  对养老产业的企业来说,2016年有特殊的意义。

  “以200~300张床位为例,运营3年左右,如果入住率达到80%,意味着项目是成功的。”北京汇晨养老机构管理有限公司一位管理人员告诉中国房地产报记者。一般而言,入住率达到70%~80%,是养老机构的盈亏平衡点。

  据记者调查了解乐成·恭和苑、保利西山林语·和熹会、北京朝阳区汇晨老年公寓与北京市东城区汇晨老年公寓、远洋地产椿萱茂(亦庄)的入住率均已达到或超过80%,并实现盈亏平衡。

  入住率攀升

  “我们在前期做得有些艰难,但养老业务我们会继续做下去。”远洋地产椿萱茂项目一名员工告诉中国房地产报记者。

  目前,远洋地产在北京拥有三个养老项目,分别是椿萱茂·亦庄、椿萱茂·双桥、椿萱茂·青塔。椿萱茂·亦庄是远洋地产的首个养老项目,2013年7月投入试营业,主要面向需要照料的自理老人,共89个房间。

  继亦庄项目之后,2014年5月19日,椿萱茂·双桥老年公寓开业,远洋地产在这个项目中涉足了对服务水平要求更高的失智照护领域,共134个房间。目前,双桥项目的入住率约为45%,青塔项目在2015年投入运营,目前入住率约为20%.。

  另外,从去年至今,高端养老机构的入住率持续攀升,包括乐成旗下的双井恭和苑。

  双井恭和苑位于北京东三环黄金地段,共有269个房间,2012年重阳节投入运营。由于定位高端,拥有高端适老化硬件和优质服务,但过高的收费却让众多老人望而生畏。2014年6月,双井恭和苑的入住率仍然只有30%。如今,双井恭和苑的入住率超过了80%。

  另一家以轻资产运营模式享誉养老产业界的北京汇晨养老机构管理有限公司在项目拓展进度上相对激进,且效果显著。总部北京汇晨老年公寓共有712张床位。在2014年时,汇晨老年公寓已经实现100%入住,且有将近500人排队。

  有了5年的运营基础后,汇晨分别在北京北苑和望京又设立了两家养老机构。北苑养老项目设立于2012年11月,定位为看护式养老院,专门接收生活上难以自理的老人,项目共65间养老用房,100多张床位;望京养老项目设立于2013年下半年,定位为护理型养老院,共有105个房间,248张床位。

  “这些运营时间超过2年的项目都已经实现100%入住。“上述汇晨人士向中国房地产报记者表示。该人士同时认为,以200~300张床位的项目为例,运营3年左右,如果入住率达到80%,意味着项目是成功的。

  据中国房地产报记者调查统计,远洋地产双桥椿萱茂与青塔椿萱茂的入住率并不令人满意,乐成在海口的养老项目在2012年开业,由于海南的特殊性,海口项目在冬季的入住率高达100%,淡季则约为30%。在2015年7月投入运营的慈溪恭和苑有160套房间,目前只入住了几十位老人。北京诚和敬投资有限公司运营总监王志勇向中国房地产报记者表示,由于开业时间尚短,诚和敬旗下的养老项目入住率约为30%。

  盈利难求

  即使双井恭和苑入住率达到80%,但仍然无法产生盈利。

  乐成是产权明晰的开发模式典型案例,土地通过招拍挂方式取得,仅旗舰项目双井恭和苑的已发生投资额就高达4亿元,海口恭和苑投资约3.5亿元,慈溪恭和苑约2.6亿元。

  远洋地产有着同样的困扰。上述远洋地产人士透露,亦庄椿萱茂80%的入住率仅实现了盈亏平衡。

  建设与运营补贴是企业收入的一部分,但其所占企业收入的比例较小。根据北京市2013年公布的《关于加快本市养老机构建设的实施办法》,对新建、扩建具有护养功能的养老机构,由市政府固定资产投资给予每张新增床位2.5万元的支持;对新建、扩建普通功能的养老机构,由市政府固定资产投资给予每张新增床位2万元的支持。对社会资本投资建设的非营利性养老机构接收生活能够自理老年人的,补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月;接收生活不能完全自理老年人的,补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。

  乐成养老事业投资有限公司总经理高峻松与上述远洋地产人士均认为,建设与运营补贴的收入对企业的投入来说是杯水车薪,“建设与运营补贴约占企业收入的10%”。

  人力成本是企业运营成本的最大开支。高峻松介绍,目前,一个养老企业中层管理人员的年薪普遍在30万~50万元,这对难以盈利的企业来说负担很重。

  上述汇晨人士也表示,汇晨的运营成本中占比最大的同样为人力成本。由于坚持服务体系的规范化,汇晨在养老项目中的照护比至少为1∶3,这样规模的护理团队,也无形中增加了企业的运营成本。