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两会后贵阳房产尚待观察

2016-04-14 09:16:22 来源:和讯房产·西南频道

 

(和讯网贵州站报道)全国两会已经落幕,今年以及两会期间国家出台了一系列的政策,包括营改增、去库存、因城施策、户籍制度改革等,这些热点关乎着房地产行业的市场走向,更关乎着民生。和讯房产在西南贵州地区选择采访美的地产发展集团贵州公司营销中心总监刘长勇,解读房企负责人是如何看待房地产行业国家政策、预见2016年的房产行业趋势。

和讯网:全国两会已经结束,在此次两会期间,全国房地产市场形势有了微妙的变化,一线城市和部分二线城市房价出现快速上涨,而广大三四线城市依然市场低迷。请问,你对2016年的房地产形势怎么判断,对西南地区的房地产形势怎么判断?针对一二线城市房价的再一轮上涨,您认为是否存在房地产泡沫?这种现状会影响到西南地区吗?

刘长勇:2016年的房地产形势整体判断来说,上半年稳步增长,部分区域持续火爆,下半年平稳走势,继续以高库存去化为主基调。量升价跌。城市间房价走势将出现分化,北上广深迎来触顶,三、四线城市房价缓中有升

一二线城市房价利用了短期新政利好的推出,供应关系短期平衡的打破,出现了快速上涨,例如深圳这样的城市,同比2015年三月上涨70%以上,风险正在积聚,甚至高过了香港,存在泡沫。

西南地区在两会结束后,西南地区的中心城市(成都、重庆、昆明、贵阳)在降息、降首付等系列政策利好的推动下,止跌回升,成交量和均价都有不同程度的涨幅。从贵阳市场来看,多个楼盘在一季度就开始发力,纷纷选择推货开盘,例如:美的林城时代、恒大金阳新世界、保利凤凰湾等。截止三月的市场数据(住宅)来看,库存量在870多万平方米,去化周期超过16个月。全市均价在5500/平密左右徘徊,没有出现明显的上升走势。成交结构看,一季度仍然是以花果园、未来方舟、恒大金阳新世界为代表的刚需市场占主流。综合两会后的市场反应来看,对于贵阳市场的复苏起到了决定性作用,市场量升价稳;贵阳市场的房地产政策尚未跟进推出,整体还处于观望状态,置业者没有出现抢购的状态,两会后的贵阳房地产市场走势尚待观察。

和讯网:中央确定51日起房地产行业实行营改增。请问,这对房地产行业会有什么样的影响?房地产企业应当怎样应对?

刘长勇:51日即将实行的营改增对于房地产开发企业来说,如何利用好四月宝贵的30天研读政策,非常重要!因为营业税改增值税带来了近5%的税点如何控制,处理不好,可能导致部分房地产企业死在这5%,被无情地踢出市场。

营改增无疑将加速现有房地产市场开发商的进一步洗牌,经营管理水平高,品牌知名度高、控制能力强的开发商才能生存下来。面对新政,房地产开发企业面临极大挑战。

1、营改增相关细则尚未推出,工程完工,销售进行中,营改增后税率直接有5%增加到11%。完工了,税无抵扣,销售合同已签价格不能改。如何过渡成为关键点。

2、房企上游的建筑单位实际税负增加,最终会转移给房开商。然而市场情况决定了销售价格又不能盲目提升。

3、材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限,增加了税负。

4、联营合作项目风险加大

5、收集票据,在180天内认证完毕难度较大。

营改增同时对于准备充分的房地产企业来说也有利好:增加面对企业客户的销售,企业抵扣可以拉动目前的写字楼的商业地产市场。通过对营改增的仔细研究,拉动企业自身经营管理水平的提高。营改增将会促使企业进一步将强分工,对于整个房地产行业的供给侧结构改革,起到了积极推动作用。

和讯网:李克强总理在工作报告中提出推进新型城镇化,深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全人地钱挂钩政策,预计到2020年常住人口城镇化率达到60%。您对这个数据怎么看?城镇落户人口增多对于房地产业来说会不会是一个机遇?去库存的主力军是城市的新落户人群吗?房地产企业对吸引农民工购房,有什么样的市场策略?

刘长勇:“人地钱”挂钩政策是一项以人为本,城镇化落地的好政策,城镇化如在未来5年间达到60%以现有的人口增长率和常住人口城镇化率增长目标测算,十三五期间,每年新增常住人口约1500万人,以此测算,城镇化率提升带来的新增住房需求大约为12.7亿平方米;另外旧城改造(包括棚户区和城中村改造)带来的新增住房需求大约15.7亿平方米。新增需求巨大,十三五期间房地产行业仍会平稳健康发展。

对于房地产来说长期利好,“农民工二代”将是城镇化的主力军,以发达国家经验判断,中国的城市化仅仅完成了一半,未来还有非常大的成长空间。

针对农民工购房应从几方面着手准备:

1、产品研发升级,例如复合型的紧凑户型产品,增强项目在教育、社区商业、康体上的配套。

2、降低购房门槛,针对购房群体制定首付分期、贷款贴息补助等地产金融政策以帮助其早日实现购房

3、提升物业服务,增加区域内就业岗位等等。

 

和讯网:两会期间中央提出了“因城施策”去库存,您认为西南(贵阳)地区去库存要采取什么措施?对库存仍然很高、市场仍然低迷的二三四线城市,去库存方面你认为应该在哪些地方发力?

刘长勇:拿贵阳来说仍然面临较大的市场“去库存”压力,目前地方政府刺激房地产市场复苏和回升采取的措施,主要包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、放宽户籍制度、鼓励农民工购房、个税抵扣房贷利息等。

新的“救市”措施有可能会聚焦以下几点:

1、降首付:首套房首付降至两成(本项政策非一线城市已执行,如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成,以尽快去库存);

2、供地节奏:针对有库存压力的城市,控制供地节奏,以此调节市场供求关系;

3. 税费补贴创新:预计政府将在税费补贴方面做出创新,除了一般性的财政补贴购房者之外,将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试;

4. 加强货币补贴: 进一步加大棚户区改造的力度,补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴),而非异地分配住房(实物补贴)

5. MBS公积金资产证券化会加速推进,增加市场流动性,进一步去库存。

和讯网:国家大力推进供给侧结构性改革,您认为房地产企业应该在哪方面进行创新升级?

刘长勇:现阶段供给侧结构性改革要增加人口的供给。首先是增加消费需求,使整个需求环境得到改善。

从政府角度而言,一些城市的偏远地方,房地产开发后,政府要配套公交、医疗、教育等资源才能让人流聚集,从而盘活“鬼城”、“空城”。

“有些地方商品房已经过剩,还在造保障房,造成库存面积进一步扩大。从政府角度,更加不能增加存量,应该鼓励存量房改造。”

存量房的改造就是要把产品做出亮点,充分利用地方的资源。包括将人文、历史、资源结合起来,把项目打造成4.0产品。

对于房地产的4.0版本,第一代住宅就是空间;2.0版本就是住宅 配套;3.0版本就是空间大一点,加入综合体的概念;所谓4.0产品,就是高品质的住宅,提供高品质的生活方式,让居住其中的人延年益寿。

从住房需求来讲,现在相当一部分人仍然有改善住房的需求。只有高品质的产品才能吸引人,而不只是一味鼓励人买房。

“开发商除了打造项目,还要改变社区的生活方式。在物业服务上引入社区管家服务,这些都做好了需求自然就上来了。”

和讯网:你认为贵阳的市场情况如何?2016年整体房地产形势是向上走还是向下走?

刘长勇:贵阳作为贵州省会城市,定位二线城市,但就房地产市场水平仍属“三四线城市”,均价较全国水平较低,虽有相关政策刺激,但反应迟缓,部分品牌房开商喊出涨价,但也是象征性的收下折扣,涨幅较小。刚需盘仍以跑量为主,改善性楼盘,如本项目随着产品结构供需关系的变化可实现小幅上涨。在去库存的大势所趋下,如何利用好环境快速去化的大原则导致贵阳2016年的房地产市场整体定位:止跌回暖,全年稳中去库存,上半年好于下半年。真正的房价持续拉升无望。寄望于2017年地铁1号线开通、商业、医疗配套逐步完善、超级大盘结束销售的基础上拉升物业价值。

 

和讯网:对库存仍然很高、市场2015仍然低迷的二三四线城市,去库存方面您认为应该在哪些地方发力?

刘长勇:房地产白银时代,三四线城市去库存的发力点有以下几个:

1、房地产开发商洗牌,通过并购整合实现资源优化配置,降低成本,提高收益,增强社区配套及物业服务水平。

2、控制区域土地供应,特别是盲目造城的200万平方米以上大盘项目。提升开发商的产品升级,刚需向首改、再改转型。

3、充分利用好房贷新政,同时整合地产金融政策进一步降低购房门槛。重视返乡置业和引进人才置业的针对性优惠政策。

4、利用好近年来贵阳经济发展潜力大,结构转型快的机遇,配以购房优惠补贴政策加大库存去化。

5、户籍改革的同时,加大教育、医疗等公共资源的配套建设吸引外入人口置业。

6、去库存政策应按照5年规划,做好持久战准备。