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房地产调控要掌握在钢丝上跳舞的艺术

2016-03-22 15:40:46 来源:中国房地产报

  春节前后,两会期间,一二线城市房地产市场的迅猛增长超出了很多人的预期,以至于原本应该聚焦于“去库存”话题的全国两会,在全国舆论的汹涌、两会代表委员与各大媒体的持续关注之下,“一二线城市房价暴涨”的话题盖过了“去库存”的声音,《政府工作报告》中关于房地产的表述也微妙地增加了“促进房地产市场平稳运行”的表述。

  这正是我们这个房地产新时代的特征,全国市场一统、普升普降的盛况早就已经不存在,整个楼市正在上演一部“冰与火之歌”,而政策制定者面对这样的复杂局面,政策制定水平也在接受空前考验。

  局面越复杂,我们更应当有清醒的认识。一线城市“房价暴涨”本身是吸引眼球的事件,但我国当前房地产市场的最大的问题依然是“去库存”,一线城市和二线热点城市市场总量在全国只占很小的比例,全国房地产市场的成交与库存70%以上是在三四线城市,高企的库存带来的高风险,带来的对中国经济的拖累,才是我们当前应当聚精会神拆除的“定时炸弹”。

  对一线城市房地产市场的确需要抑制过度投机,通过去杠杆防范金融风险,防止楼市硬着陆,从住建部、国土资源部、央行、国家发改委等部门以及上海、深圳等地方政府表态看,防范一线城市房价非理性上涨的政策组合也在酝酿中。

  然而,我们知道,目前的一线城市的房价上涨有其内在的市场逻辑存在,而且其增长很大程度上是房地产之外的因素引发的。从去年到今年的“货币适度宽松”的政策取向下,今年初信贷规模较快增长,这就是仅从房地产本身逻辑出发无法控制的,因为货币政策是为了促进整体经济复苏的,不可能为了解决一线城市的房价问题而让货币政策转向。

  此外,一线城市早已制定了人口控制目标,确定了城市增长边界,在土地市场的供应上必然是日渐短缺,不大可能为了控制房价而背离“严控人口与城市发展边界”的方针。这种大背景下,一线城市要“促进房地产市场平稳运行”,可以出台的政策组合有限。

  从目前中央各部门的表态来看,其有效的政策主要是严格限购、适度增加土地供应以及叫停首付贷等金融杠杆等。这样的政策组合,应该说是经过了深思熟虑的,针对的是非理性的投机。

  当前影响一线城市楼市的主导因素如“稳健略偏宽松”的货币政策、一线城市土地供应收缩,都是无法出现突变的,而在抑制一线城市房价上涨与三四线城市去库存、收紧货币政策抑制房价上涨与货币适度宽松推动经济增长之间就需要走钢丝,需要政策制定者在复杂中寻求平衡的艺术。