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房地产市场“冰与火”并现

2016-03-22 15:33:40 来源:中国房地产报

  中房报记者 李文姹 北京报道

  3月16日,2016全国两会正式落下帷幕。

  “维持房地产健康稳定发展”、“一线城市将继续实行严格的限购政策”、“打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为”、“房地产税法列入今年人大立法的预备项目”……与房地产息息相关的政策,不但是两会代表、委员讨论的热门话题,与房地产直接和相关的部委官员也表态,对今年的房地产政策定调。

  一些留有遐想空间的政策,已经有了明确风向标。比如一线城市会放开限购吗?房地产税今年是否推出?学区房白买了吗?今年有数十位部长在部长通道回应社会关切,住建部、财政部、中国人民银行这些与房地产政策关系最直接、最密切的部门都召开专场记者会向公众发声。

  稳定房价

  3月15日,住房和城乡建设部专场记者会上,住建部部长陈政高指出,房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。现在中国房地产一个重要特点就是分化越来越严重,在价格上也体现了这个特点。三四线城市的价格现在大体上是回落的,问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。

  “现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。”陈政高强调。

  从两会开幕式当天,陈政高就提出五大措施稳定一线城市房价,随后,中央各个部委也提出了明确意见,支持一线城市稳定房价的措施。

  陈政高表示,“通过这些工作,我们通过网签数据看,已经收到了一定的成效。部分二线城市春节后房价也上涨过快,我们也在密切关注,随时沟通。现在二线城市在这方面也都采取了许多措施来稳定房价。我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外,还要抓好价格的监测,随时发现问题,及时提出对策,努力保持房地产市场平稳健康发展。”

  房地产税立法缓行

  财政部部长楼继伟在回应记者关于“‘营改增’实施之后,地方财政收入将会减少,这部分财政收入如何弥补”的问题时表示,增加地方收入中的房地产税项目,财政部还在配合全国人大立法。

  两会期间,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目,全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。他表示,两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验,是符合房地产税制改革总体方向的。

  全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康曾经表示,房地产税可能在2017年推出。但今年贾康在接受记者采访时又坦言,在当下楼市去库存的迫切需求下,房地产税似乎需要寻找更合适的时机。

  “目前各方更关注去库存,等去库存的任务见眉目了,有一定把握后,制度就可以跟上来,比如税收法定。内部要有一个基本共识,找到合适的、可接受的前提条件,然后进入立法程序,草案一审后可以全面征求社会意见,大家可以在一个平台上充分讨论。”贾康表示。

  限购只会更严不会放松

  去年年底,中央经济工作会议第一次郑重提出化解房地产库存,同时提出过时的限制措施应予以撤销。这引发房地产市场人士对于一线城市或取消限购的猜想,甚至有人已经开始猜哪个城市会开这个头,有专家预测,广州将会是一线城市中第一个松绑限购的城市,上海将会是第二个。

  两会结束了,无论从各个一线城市的地方官员表态,还是住建部部长的记者会,都明确表示,一线城市会严格执行限购政策。

  针对一线城市房价上涨幅度较大的问题,住建部部长陈政高两次强调,一线城市将继续实行严格的限购政策,实行严格的差别化税收政策;增加土地供应面积,及时披露信息,稳定预期;增加中小套型的数量;打击交易中的违法违规行为。

  国家发改委主任徐绍史在两会期间也表示,当前一二线城市房价上涨速度较快,幅度较大,需通过加快推进保障房建设和棚改,增加住房供给,采取诸如限购等行政措施以及经济政策等,抑制不合理的投机性需求,限制房价过快上涨。

  全国人大代表、北京市常务副市长李士祥这样表态:北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策,与此同时,也将从人口疏解的战略出发,控制房地产开发投资。

  3月8日,上海市发改委举行了一次常规研讨会,与会人员包括上海市发改委国民经济处、上海银监局、央行上海总部等多部门核心领导。会上,多名领导提出“限购政策从严,重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,针对房产交易环节实行差别化的税收政策,收紧非普通住房的房贷政策”等,各部门还分别对实施细则提出了不同意见。业界分析人士认为,上海此次楼市收紧定调已是大概率事件。

  清理整顿“首付贷”

  这一段时间,由于一线城市房价上涨,在一线城市率先发展的购房首付贷备受社会关注。有市场人士认为,首付贷加大了金融风险,同时推高了房价。

  两会期间,在人民银行“金融改革与发展”媒体发布会上,周小川指出,有一些P2P平台对于首付进行贷款,首先是他们是否有资质做这项贷款。按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质,像资本要求等规章制度。

  央行副行长潘功胜表示,央行会同有关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务,开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

  就在央行宣布即将清理和整顿“首付贷”不足一周时间,港媒报道,研究内地P2P公司业务情况的咨询机构盈灿咨询称,17家P2P公司已于14日停止向希望获得首付贷的人士放贷。盈灿咨询的一名人士说:“此前共有20个P2P平台提供首付贷。”

  学区房不会白买

  教育部实行多校划片的政策,对于学区房来说,是否意味着白买了,在两会期间有记者当面询问了教育部部长袁贵仁。

  3月3日,教育部部长袁贵仁接受采访时称,多校划片是各地在解决单校划片带来的问题中探索出来的办法,这是目前解决教育资源不均衡的举措之一,教育部是建议推广。但各地情况不一,效果怎么样,群众的感受是标准。

  就在两会前夕,北京市一处仅仅11.4平方米的房产,卖出了530万元人民币的天价,每平方米房价达到46万元人民币。卖出如此高价的原因,就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万元的单价,也创造了北京最贵学区房的纪录。

  袁贵仁表示,择校是个贬义词,最终要通过教育的均衡来解决问题。

  但只要教育均衡的问题一天未解决,学区房的问题就会存在。

  一线城市土地供应增加

  上述住建部部长陈政高提出控制一线城市房价过快上涨的五大措施中,提到增加一线城市土地供应面积,而且要披露信息,以稳定市场信心。

  国土资源部部长姜大明在两会期间也表示,将采取分类调控的原则,充分发挥政府土地收储,及时增加土地供应面积。为防止异常交易推高房价,全力支持一线城市地方政府调控措施。

  由于北上广深四个一线城市的土地供应量逐年递减,一地难求的现状大幅推高了地块的成交价格,公开资料显示,2月一线城市土地成交均价为11210元/平方米,同比涨幅达66.9%,再创历史新高。

  北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据显示,今年1~2月全市商品房销售面积同比增长19%,涨幅比去年全年扩大12.4个百分点,其中写字楼、商业、非公益用房等销售增长较为明显。业内人士称,非住宅的增长更为迅猛,意味着投资性需求已经超过自住型需求,只有增加土地投放量,才能控制房价使其趋稳。

  落实“营改增”

  3月7日上午,财政部部长楼继伟在两会记者会上回答营改增相关提问时称:“营改增扩围到全行业,总理下了军令状,一定完成。”随后,财政部、国家税务总局下发全面推开营改增任务分解表。要求3月9日前完成工作领导小组和相关项目组成立,3月10日前做好试点计划等工作准备,4月28日前完成试点纳税人交接、应用系统及数据准备、税控系统使用、发票管理、税务系统培训、纳税人培训等。

  参与政策研究的普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军表示,最后四大行业的营改增实施细则预计将在两周内颁布。

  德勤华东区间接税主管合伙人高立群认为,房地产行业增值税税率基本确定为11%。

  国家税务总局局长王军在人民大会堂“部长通道”上公开表示,此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税情形,比如二手房交易。自然人如何缴纳增值税、税负会否增加广受关注。

  此前二手房交易的营业税税基为房屋总价,财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示,除北上广深外,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售均免征营业税。因此两年的优惠政策很可能会延续,而两年内的二手房交易税基可能是增值部分,即使按照11%的税率征收,购房人的税负未必增加。

  楼继伟在记者会上表示,企业租房,购买不动产都可以抵扣增值税。不动产纳入抵扣范围,有利于企业去投资,增加抵扣项。国家鼓励企业投资,鼓励高质量的投资。投资大的企业,可能一两年都不需要交税了。

  业内人士认为,房地产业纳入“营改增”,获得最大利好的是商业地产,因为企业用房主要集中在商业地产。近两年,商业地产的开发建设可以说是非常快的,对于市场需求来说,供大于求非常明显,特别是在一些地市级城市,商业地产项目超过三分之一处于停滞状态。商业地产的春天或将到来。