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政策密集 市场需要消化时间 LPR按兵不动很合理!

2022-06-21 08:13:07 来源:和讯房产

6月20日,最新一期贷款市场报价利率出炉!

 据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据显示,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,均维持前值不变。

 市场仍旧低迷,为什么没有进一步降低5年期以上LPR?

图源:中指研究院
图源:中指研究院

 普遍式地降低LPR 可能会导致新一轮房价上涨

 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,不久前发布的1-5月份数据显示,楼市销售跌幅在扩大,市场需求仍旧疲弱。由此,各界预期5年期LPR进入了新一轮下降的通道。所以,此次LPR按兵不动,稍微超出市场预期。

 为什么LPR未下降?

 李宇嘉认为, 5月份LPR非对称降低,5年期下降15个基点,而且首套房还可以在LPR基础上再下降20个基点,这是对楼市非常大幅度的定向降息。从5月下旬开始,政策进入窗口期,即观察既有松绑扶持政策的效应,而不是出台新一轮刺激政策。

 从市场情况来看,统计局数据显示,70城房价中,一线城市新房价格环比连续5个月上涨,5月份的涨幅从4月份的0.2%扩大到0.4%;二手房价一线城市连续6个月上涨。且京沪杭等位列涨幅前面。

 贝壳研究院数据也显示,6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%,成交逐步复苏。这种情况下,如果再去普遍式地、普惠地降低LPR,可能会导致新一轮房价上涨,这并不是调控的最终目的。

 此外,尽管1-5月份楼市销售,新开工,拿地跌幅在扩大,但5月单月环比改善迹象很明显,比如销售面积环比增长26%,土地购置环比增长46%。而且,各项楼市指标单月同比跌幅也在收窄。因此,如果继续降低LPR,会与疫情纾困,各地刺激的政策形成叠加,导致房价滞后快速上涨。

 因此,LPR按兵不动是合理的。

  6月各地更强调政策的实化

 尽管LPR维持不变,但在政策层面,6月以来,地方政策支持力度仍在不断加强,各地对于稳楼市的努力仍未停止。

 据中原地产监测,截至6月13日,本月已经有超过60个城市发布了楼市调控举措70多条,而且部分城市在短期内已经多次追加稳楼市政策。

 密集的政策发布需要给市场一些反应时间。业内人士普遍认为,6月份下旬,各地更强调政策的实化而非政策的出台,所以各地近期更多会体现为对既有宽松信贷政策的消化。6月将是政策窗口期,或空窗期,管理层要观察既有松绑政策(包括地方松绑、央行前期降低LPR、疫情纾困等)的效果,观察疫情结束后的消费态势,观察经济数据的变化。

 不过,从房贷市场来说,房贷利率下调仍是大趋势。此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等影响,客观上都使得房贷本身进入到利率下降的通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着最低利率的方向推进,所以大方向看,当前房贷利率肯定继续宽松,购房成本将进一步降低。

 对于市场将热之时,市场上出现发关于“房贷利率会上升”的传言,例如佛山、燕郊等区域,部分中介称有银行因额度问题提高房贷利率。严跃进表示,此类说法或是营销的术语,但本身对购房者预期有误导。实际上当前房贷政策方向很清晰,会进一步放松,不会因为LPR没有进一步下调或其他情况而出现房贷的上升。后续各地房贷利率下调的空间很大、概率也很高。

 业内人士认为,随着疫情结束,一揽子纾困疫情(6方面33条)落地,加上前期央行降准、定向对楼市降息,各地前期密集纾困楼市,预计6月份楼市销售会有明显的好转,特别是热点城市。如果居民购房在6月份继续下降,且跌幅超出预期,经济数据又比较差的话,不排除7月份新一轮调整窗口出现后,再行启动下调。