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物业股大浪淘沙 豪华阵容托底恒大物业上市仍破发

2020-12-03 08:59:49 来源:第一财经

尽管有豪华朋友圈助阵,恒大物业(06666.HK)上市首日仍未守住发行价。

12月2日,恒大物业正式挂牌上市,开盘集合竞价报8.84港元,较发行价微涨0.45%,截至当日收盘,恒大物业报收8.78港元,跌幅0.23%,总市值949.19亿港元,暂列港股物业股市值第二,仅次于碧桂园服务。

自此,“碧万恒融”四家超级房企中,仅剩万科还未分拆物业上市,融创服务已于不久前挂牌。恒大系旗下则再添一个上市平台,其余五个为中国恒大、恒大汽车、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝。

将物业推向资本市场,是恒大集团降负债的重要一环。银河联昌曾表示,恒大物业和汽车分拆上市,将推动集团净负债率大降50个百分点,加上严控拿地,预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

为确保上市“万无一失”,恒大早在今年8月便发起Pre-IPO轮融资,云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国等14家战略投资者合计投资235亿港元,彼时恒大物业估值已超750亿港元。

到正式IPO阶段,基石投资者的阵容更加豪华,恒大各路供应商、合作伙伴、甚至地产同行均来助阵,京基集团、中洲置地等23位基石投资者认购8.19亿股股份,共计拿走约50.49%的发行份额。

只不过,物业股最火热的时期已经过去,恒大物业上市首日股价低迷,也在市场意料之中。今日,世茂服务、银城生活服务、卓越商企服务、奥园健康等超20家物企股价走低,世茂服务跌幅更是高达10.21%。

再往前回溯,据克而瑞统计,9~11月份有30家上市物企股价下跌,蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%,金融街服务跌幅达40%,中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

“今年资本市场对物管板块的热情整体先扬后抑,同时存在明显分化。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为,四季度中小物管公司出现估值下滑、首日破发等现象,资本市场逐渐回归理性。同时,物管板块加速扩张,也暴露出企业服务同质化、利润水平低,严重依赖母公司开发业务等问题。

恒大物业此时上市,正值物管板块低温期。相较去年物业股上市的火热态势,资本市场对恒大物业已冷静许多;但鉴于背靠龙头地产商中国恒大,恒大物业得以艰难维持住股价,登上物业股市值第二位。

与此同时,随着恒大物业入局,港股上市物企在管面积排名也发生变化。截至今年上半年,恒大物业在管面积约2.54亿平方米,位列第五,排在其前的为碧桂园服务、雅生活服务、彩生活和保利物业。

在公司管理层愿景中,恒大物业的发展目标是,成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。同时,两轮投资者将为恒大物业提供更丰富的潜在资源,积极探讨在不同领域建立灵活的合作关系。

对资本市场来说,恒大物业上市,意味着物业股持续两年的集体狂欢已走向尾声。今年以来,已有13家物业公司上市,加上即将入场的华润万象生活、远洋服务、佳源服务等,物业股赛道越来越挤,想象空间却亟待打开。

而对恒大物业自身来说,飞速登陆港股、大额募资69.16亿港元后,该公司首先要处理极度依赖母公司、增值服务营收占比较低、业务模式有待独立和多元化等难题。