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广深土地市场上演翘尾行情 供需格局生变

2020-11-26 11:07:57 来源:21世纪经济报道

临近年末,开发商拼命卖房冲业绩,“三条红线”压顶,却没能绝对阻挡他们在粤港澳大湾区尤其是广深抢地的步伐。

11月中以来,广州、深圳、珠海、佛山,接连拍卖多幅土地,其中依然出现了“面粉贵过面包”的地王,以及溢价率达45%的地块,开发商热情满满。

相对于以前拍地集中于本地房企的状况,越来越多的外来房企在大湾区有了收获,比如融创、新城等。

广深相对畅旺的新房市场,是开发商积极拿地的底气。即使限价,他们也依然可以通过提高周转率将房子卖出去盈利。这样的资产,总比很多三四线根本卖不出去的房子强得多。

而对政府来说,调控思路也在转变,广深尤其是深圳,从过去主要抑制需求转到增加供应上来,改变供需结构,影响未来预期,或使得两地房价趋于平稳。

广深莞是今年房价上涨压力较大的城市。甘俊摄

年末土拍大战

继去年的“史诗级土拍”后,宅地稀缺的深圳再次迎来了一场酣畅淋漓的拍卖。

11月23日,深圳共有8宗、总建面积224万平方米的土地出让,吸引28家房企报名,最终总出让地价约340亿元。

参与竞拍的房企除了本地龙头万科、金地、佳兆业等,也有融创、金茂、新城、旭辉等外地房企,以及平安不动产、港中旅、中信城开等。

其中,融创+华发联手,以底价127.1亿元摘得宝安区沙井地块,这是当日出让总价最高的地块,也是深圳历史上第7幅百亿地块。

融创此次拿下的是个冰雪文旅综合体,建面高达131万平方米,此前融创已经和宝安区签订了总投资额达367亿元的合作协议,这也是融创迄今为止在大湾区单笔投资最大的项目。

深圳市地铁集团以底价66.53亿元摘得龙华区地块,该宗地建成后普通商品住房销售均价不得高于70875元/平方米。

高溢价地块也出现了。比如竞争最为激烈的宝安尖岗山地块,经过25轮竞价,最终万科以最高限价59.98亿元拿下,溢价率45.02%,配建人才房6.6万平方米,未来商品房销售均价不得高于83265元/平方米。

这几年万科鲜少在深圳公开市场拿地,这次出手,也是它首进尖岗山,似乎表明万科对深圳市场的判断出现了新的变化。

此外,经过26轮竞价,佳兆业+新城联合体也以上限价格28亿元竞得坪山区地块,溢价率45%,配建人才房5万平方米。

很多人犹记得,深圳去年6月26日的那场“史诗级土拍”,而11月23日的这场土拍大战,总地价更是去年224亿元的1.5倍。

美联物业统计显示,今年深圳(含深汕合作区)居住用地出让总金额高达758亿元,加上非居住用地,土地出让金额已经逼近900亿元。虽然不及上海、杭州等城市,但也是深圳近三年来卖地金额最多的一年了。

不远处的广州,更早上演了一场土地大战。11月16日,历经21轮竞价之后,备受关注的天河区奥体公园北侧地块出让,广州本土房企合景泰富以总价48.65亿元、楼面价51463元/平方米拿下。

这是牛奶厂板块时隔六年再次出让的宅地,尽管各房企报价相对谨慎,但最后51463元/平方米的成交楼面价,创下天河最高楼面价纪录;也成为全市第三贵的地块,仅次于64576元/平方米的越秀南路地块及55437元/平方米的海珠石岗路地块。

该地块价格接近或超过了很多周边在售新房或二手房价。广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为,楼面价“破5”显示出房企的乐观心态。今年广州中心区的土地基本都是高溢价成交,而外围区域的土地多为底价成交,更像是房企在不确定时代,策略上的保守和聚焦。

土拍大战也在珠海上演。11月25日,中海地产以楼面价约23281元/平方米、总价104.7亿元拿下珠海中心城区巨无霸地块,创下该市新的总价地王纪录。

大湾区另外两个城市,东莞以及去年GDP刚过万亿的佛山,今年更是地王频出。

土地市场的热度与销售市场有着密切的关系,由于看好后市,开发商才敢于拿地,而高价地拍出,又能刺激新房市场的热度。

广州、深圳近期的新房市场局部火爆。广州中原监测数据显示,10月广州新房网签数量过万,环比上升16%,同比上升84%,为2017年4月以来新高。

进入11月,黄埔、南沙等区域新房成交活跃,带动广州全市成交进一步提升。广州购房者渐渐觉得,楼市热起来了。

而在深圳,新房市场的“打新”热度从未停止。均价13万元/平方米的华润城四期入市,吸引全城关注。

开发商无不看好深圳楼市。一名来自华东的开发商表示,公司早已准备资金,伺机拿下深圳土地。“你去全国转一圈,就知道没有几个城市能像深圳这么好消化(房子)。”

他们在广州、珠海、东莞、佛山拿地,也是同样的逻辑,市场还不错。粤港澳大湾区,越来越成为房企重仓之地,货值和销售已占去一些房企的三分之一或四分之一。

在集中的高地价土拍之下,广深房价上涨压力不小,部分区域的二手房业主,已经在返价或提高挂牌价了。

转向增加供应

开发商和投资客乐观的另一面,是从政府和政策层面来看,形势却正在发生变化,北京、长沙的做法要被更多效仿。

广深莞是今年房价上涨压力较大的城市。而将目光投向北京,近三年来,北京供应了大量限竞房用地,数百万平方米的低价房推向市场,极大缓解了房价上涨压力,甚至引发二手房价持续下跌。

中介人士指出,三年来,北京多个区域二手房价下跌逾20%。

另外一个值得深圳、东莞学习的城市,是长沙。地方政府同样通过大规模出让土地,提供充足的供应,平抑房价。

不像北京、长沙那样既增加供应,又抑制投资需求,深圳过去几年不仅供应极少,还因为落户容易给限购留了口子,实际上在抑制投资需求方面力度较弱。

年中,深圳有关部门到长沙学习后,出台了7·15新政,对落户买房政策进行了升级,投资性需求这才得到有效控制。

接着就是增加供应了。深圳多位业内人士指出,此次深圳“豪华”土拍,规模远超以往,传递出的信息是,在长期宅地稀缺的深圳,政府正在努力大幅增加住房供应。

实际上这样的信息早已有之。4月份,深圳住建局称,2021年居住用地占比将提高至25%(现状不足23%);8月,深圳规土委也透露新规划,“至2035年,居住用地比例将提高至25%”。

深圳房地产专家宋丁也认为,深圳住房政策的画风已然发生突变。二十年来住房领域的政策重心正在发生剧烈变化,长期以来以压制需求为核心的调控政策导向正在迅速转向以加大土地供应、满足居住需求为核心的发展政策导向。

这种趋势首先表明,只要国家给予适当合理的有关土地供应的管理权限,深圳就有能力在相当长的时期内不依赖外延式增长,而是依靠内涵式途径解决自身宅地供应的长期严重短缺问题。

这还表明,深圳尽管在土地规模上无法与北上广相比较,但是在土地利用上深圳仍然有相当大的深度拓展空间,如果有效挖掘,深圳的宅地和住宅供应总量均可大幅提升。

其他大湾区城市其实也是这样的思路。在广州,近年来的土地出让金远远超过深圳,广州各区的土地供应量充足。

佛山则是今年大幅供应土地的一个样本。据统计,2020上半年佛山土拍市场卖地50宗,成交面积约261万平方米,成交金额584亿元,创历史新高。

政府的调控思路转变和供地力度加大,将直接改变当前楼市的供需格局,使两者趋于平衡。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,随着需求被消化,广州市场的热度将可能出现降温,但热点区域依然可能维持一定的成交量,成交价格的上涨力度将有所偏弱。

宋丁指出,深圳新政带来的影响是,住房供应大幅增加。估计年供应量会增30%以上甚至更高;住房均价总体上趋于稳定,但区域分化会有所加大;主要用于限制需求侧的调控政策会适度减弱,部分短期性政策可能退出。

在房住不炒基调下,未来任何一个城市,再出现房价大幅上涨的几率,都变低了。