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“全面二孩”正式变成现实 难救楼市?

2016-01-06 08:22:42 来源:中国房地产报

 2016年1月1日,修改后的《人口和计划生育法》正式执行。这意味着“全面二孩”正式变成现实。

  据有关专家预测,未来4年将多生育2500万到5212万婴儿。值得一提的是,中国宣布全面放开二孩政策之后,投资者除了纷纷买入婴幼儿奶粉生产商股票之外,更加普遍受到广泛关注的是房地产市场,有关专家预计,未来随着人口增加房企盖房的积极性将会进一步提高,中央全面放开二孩的政策出台,或将有助于刺激楼市需求。

  不过,降低生育率相对容易,而提升已经低下来的生育率却难上加难。世界低生育率国家和地区几乎都在大力鼓励生育,但迄今为止没有一个成功将生育率恢复到之前水平的。中国目前生育率和生育意愿也在继续走低。专家预计生育政策放开后,堆积意愿释放会在短期增加一部分新生儿,但长期来看,除非大力鼓励生育,否则出生人口会进一步大幅萎缩。

  根据联合国此前的预测,未来20年中国的劳动力人口比例将从现在的73%下降到2035年的65%,全面放开二孩政策显然还无法完全消除这段时期的人口压力。中国当前体制下生育二孩的意愿相对较低,这项政策是否会对中国的生育率有较大影响,还需拭目以待。因为,决定生孩子之前,很多家庭需要考虑有没有具备相应的经济实力。“奶粉贵、看病贵、入托贵、择校贵、买房贵”是一些人是否生二孩的原因。对于生二孩,经济问题可以说是父母们最大的顾虑。

  这样看来,全面放开二孩带来的婴儿潮可能十分有限。新增人口对经济发展的“孩动力”也将是有限的。笔者观察到,在许多人口学者的眼里,不是担心全面放开二孩后会产生汹涌澎湃的婴儿潮,而恰恰相反,是担心并没有出现预想中的出生堆积和反弹。对于进入经济下行阶段的中国来说,“孩动力”是可贵的。我们能在多大程度上让这种“孩动力”变成现实,决定预想中的婴儿潮在未来能否让中国经济享受到切实的红利,这或许还只是个未知数。

  就当前情况来看,尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了,银行信贷利率水平也已经降至历史最低水平,但是三四线城市(也包括部分二线城市)的住房早就没有投资价值,这些城市的住房消费早在2010年左右就已经供需平衡,当前住房的去库存化相当严重。在这种情况下,新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求,但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题根本不可能。因为,要等新生婴儿进入住房市场是20年之后的事情。

  对于一线及二线城市来说,不仅因为生活、教育等成本高,而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高,有生育能力的人口生育二孩的意愿十分低。再加上这些城市有生育能力的人口多数不是原住民,而是在房价抬升期间入市购房的群体。因此,现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来,所以他们对生育二孩的欲望更是低。莫说购买四居、五居,即使购买两居都可能严重超支。有能力购买城市多套住房的居民,该买也早就买了。可见,对于放开二孩生育后,短期内对国内房地产市场影响不大,更不要说会导致房价上涨了。

  基于此,有分析师认为,根据购房的人口结构,20岁至44岁的人口是买房的主力,大部分人在25岁至30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算,如果全面放开二孩,那么在2050年,20岁至44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%,增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口才会使房地产行业直接受益。在最近的十几年间,预测房价将会大幅上涨既缺乏根据也不科学。