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2016,房价最有上涨潜力的城市

2016-01-04 04:01:05 来源:和讯网

    和讯网消息,01月02日,和讯博主天天说钱发表了题为《2016,房价最有上涨潜力的城市》的博客,以下是博客全文:

岁末年初,各种预测又多起来。看了几篇关于楼市的预测文章,觉得不靠谱的居多。所以给出我的预测,让时间来检验。

先看基本面。

2016年是“救市政策”进一步发力的年份,所以从政策面看,只有利好没有利空。预计将出台的政策包括:央行进一步降息、降准;首套房、二套房的首付会进一步降低;更多城市落实减税、补贴、购房入户政策;通过银行信贷,有保有压,迫使开发商降价、接受重组;政府购买积压商品房做安居房;出台政策鼓励个人和企业大量收购商品房,用来出租等等。

这些政策,最终可以让部分城市楼市回暖,但不可能让全国楼市大逆转。在这种情况下,销存比低,有人口竞争力的城市,其楼市具有上涨的潜力。

下面这张图,是易居中国公布的35个城市的销存比。也就是,用多少个月,可以消化完目前的积压房屋。

可以看出,苏州、南京、合肥、南昌、深圳的销存比最低,指标最为健康。北海、烟台、茂名等城市销存比最高,消化积压商品房需要的时间最长。

接下来我们再看一下主要城市的人口竞争力。我仍然使用了小学在校生人数这个指标,选择了2004年到2014年为考察的时间段,表中的单位为万人。

主要城市过去10年小学生人数增长

排序

城市

2004

2014

增幅

1

厦门

14.7

26.0

+76.9%

2

北京

51.6

82.1

+59.1%

3

东莞

44.8

68.7

+53.3%

4

长沙

31.8

48.1

+51.3%

5

深圳

52.6

79.3

+50.8%

6

上海

53.7

80.3

+49.5%

7

郑州

57.7

75.1

+30.2%

8

苏州?

36.5

47.2

+29.3%

9

杭州

44.8

50.3

+12.2%

10

佛山

42.3

47.4

+12.0%

11

青岛

47.69

51.65

+8.3%

12

济南

37.55

40.51

+7.9%

13

南京

32.4

33.9

+4.6%

14

无锡

32.3

33.6

+4.0%

15

天津

55.5

57.3

+3.2%

16

广州

87.5

90.1

+3.0%

17

宁波

47.6

48.3

+1.5%

18

温州

65.2

62.1

-0.2%

19

福州

51.4

49.9

-3.0%

20

南昌

41.5

39.7

-4.3%

21

成都?

142.1

132.5

-6.8%

22

海口

18.9

17.1

-9.5%

23

大连?

32.4

28.8

-11.1%

24

西安

63.8

53.8

-15.7%

25

沈阳

41.8

35.1

-16%

26

兰州

25.8

20.4

-20.9%

27

武汉

57.8

44.5

-23.0%

28

三亚?

7.97

6.10

-23.5%

29

重庆

272

203

-25.4%

30

全国

11246

9451

-16.0%

注:表中成都的数据是“小学+初中在校生人数”;苏州没有公布2014年的数据,所以用2013年和2004年做的比较;三亚数据不完整,使用的是2013年和2005年数据的比较;大连为2014年和2008年数据的比较。

通过上述表格,我们看以看出过去10年里,厦门、北京、东莞、长沙、深圳、上海最具人口竞争力。我在此前的文章中说过,中国有“三大三小”6个人口增长中心。三大是北京及其周边城市(廊坊、保定等)、深圳及其周边城市(东莞、惠州)、上海及其周边城市(苏州);三小是:长沙、郑州和“厦门+泉州”。

相比之下,其他城市都逊色很多。特别是东北三省、山西、海南、西部地区都缺乏人口竞争力。重庆、武汉、成都、广州在人口竞争力上这么弱,估计也出乎很多人的意料。

综合人口增长和商品房销存比,我们可以看出,在未来一段时间里,一线城市的楼市继续向好,这是确定无疑的。

相比之下,深圳在2015年涨幅过大,2016年也许需要高位盘整;北京面临1949年最大的城市调整,推动城市房价上涨的因素,一部分被分流到通州,一部分被分流到河北天津,所以涨幅也会受到影响。随着“战略新兴板”(上交所主板市场)和“科创板”(上海股交中心)的设立,上海金融中心地位会进一步加强,房价应该有所反应;广州有很大可能补涨,它目前房价只有深圳的一半。

四大一线城市之外,还有10个城市的楼市可以看好:苏州、南京、合肥、济南、青岛、厦门、杭州、长沙、郑州、天津。

合肥因为2011年参与瓜分巢湖,所以人口数据不具有可比性,没有列入上述表格。过去3年,合肥小学生人数增长了大约2%,人口竞争力虽然不特别强,表现尚可,价值销存比不高,所以2016年中心区房价会有所表现。

其他9个二线城市,要么是人口特别有竞争力(比如厦门、长沙、郑州、苏州、杭州),要么是两项指标均过得去。因此,都具有一定上涨潜能。但其中不少城市的郊区、新区物业积压严重,投资者如果购买,一定要买中心区的住宅,慎重对待商业物业和郊区、新区的物业。

最近海南楼市又有回暖迹象,但从上述数据可以看出,海口、三亚的人口竞争力极弱,建议不碰那里的房子。

由于未来中国城镇化将转向大城市化,国家已经明确提出再建设10个北京这样的“全国中心城市”,所以未来三四五线城市的楼市只会更加低迷。投资性购房,千万不要选中小城市,尤其是东北、西部的人口流失的中小城市。