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白银时代掀房企转型潮 资本热捧引两极分化

2016-01-04 02:50:06 来源:21世纪经济报道

  2015年三季度,上市房企毛利和净利水平均继续下探。机构认为,明后年房企利润率有望企稳,但长期下行仍然是大势所趋。而资本的进入,一方面有利于房企降低资金成本,另一方面又可能成为房企战略转型的掣肘,造成实体空心化的后果。

  在告别高利润黄金时代的同时,房地产行业又迎来金融资本的大量入侵。

  根据中信建投研报,2015年三季度上市房企整体综合毛利率较2014年全年下降3.99个百分点,达28.61%;综合净利率较2014年全年下降2.33个百分点,达9.85%,毛利和净利水平均继续下探。

  中信建投认为,明后年房企利润率有望企稳,但行业利润率长期下行仍然是大势所趋。

  而资本尤其是金融、保险资本的进入,一方面有利于房企降低资金成本,另一方面又可能成为房企战略转型的掣肘,造成实体空心化的后果。

  白银时代,房地产行业的游戏规则已发生明显变化。房地产行业的可持续发展成为各大房企上下求索的主题。

 战略转型风生水起

  面对净利率、毛利率的下滑,中国房企开始寻找业务上的新增长点,纵向深挖上下游产业链的市场潜力,横向拓宽企业业务范围,谋求跨界转型。

  房地产产业链的下游是一系列配套服务,包括社区教育、养老、物业等。搭车“互联网+”的社区O2O更被认为是万亿量级的蓝海市场。其中,物业管理无疑是一个重要而直接的切入点。

  2014年6月30日,花样年控股旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌交易,成为国内首只物业管理股。彩生活首次发售价定为每股3.78港元,以12月29日最高6.34港元的股价计算,股价累计上涨幅度已达到67.72%。

  2015年,中海物业以介绍形式上市。万科、保利、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示有意分拆旗下物业平台并独立上市。12月22日晚间,绿城在港交所挂出了分拆物业上市的招股书,开拓园区O2O市场。

  但是,对于一些房企巨头来说,仅在房地产产业链的延伸已经不能满足其野心,跨界多元是新的出路。

  万达、恒大、绿地等大型房企先后试水多元化,并涉足金融等行业。而华业地产、宜华地产等中小房企,更是宣布全面转型,接近退出房地产行业。

  在万达集团2014年年会上,万达集团董事长王健林第一次公开了万达的第四次转型。

  提到转型方向要以轻资产为主,从房地产企业转为服务型企业,做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业基本相当,互相协同、互为支持。

  王健林在演讲中直言“将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,去房地产化,也实现万达商业地产的全面转型。”

  此外,恒大地产在2015年正式进军医疗健康和金融保险行业,旗下已有恒大淘宝、恒大健康、恒大文化和恒腾网络分拆上市,11月又收购中新大东方成立恒大人寿。恒大还在打造自己的食品供应链,继恒大冰泉之后,恒大粮油、恒大乳业等产品也将进入市场。

  成立23年的绿地则“已在全球范围内形成了‘以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展’的多元格局”。

  资本青睐上市房企

  随着2014年以来的金融改革和保险资金投资房地产的放开,房企与资本市场联系日益紧密,房企的运营模式也因势而变。

  万宝之争无疑是2015年年末的一场重头戏,戏里戏外是股东与管理层的博弈,是资本与人力的博弈,更是金融资本与产业资本的一次融合试验。

  险资入股房企带来新课题,万科并非孤例。

  据统计,在上市房企中,已有31家有险资入股,其中险资进入前十大股东的房企达21家。除了金融街、远洋地产等中大型房企,金地、碧桂园乃至万科等房企龙头都已成为险资竞相追逐的对象。

  业内人士指出,对于房企而言,在谋求转型的过程中,需要更大的资金投入和更长的回报周期,险资能起到支撑作用。如碧桂园曾表示,引入平安人寿的战略意义在于“有助于优化碧桂园股东结构,并进一步拓宽融资渠道”;多家券商研报也指出,险资追逐地产蓝筹,持续看好地产基本面复苏。

  但另一方面,追逐投资收益、并无操盘运营能力的险资,能否做一个“安静的财务投资者”?险资股东进入之后,将如何与管理层相处?

  加杠杆的宝能便引发了万科管理层的强烈反弹。在争夺中,万科的合伙人制度也受到了新一轮关注。

  2014年5月底,万科以盈安合伙之名,通过国信证券旗下的“国信金鹏分级1号”一只券商资管计划,推出了事业合伙人持股制度。

  根据2015年三季报,万科管理层通过盈安合伙持股比例为4.14%,按照12月18日停牌前价格24.43元计算,万科管理层持有的股票市值约为120亿。

  在此次万宝之争中,万科的合伙人计划所持有的4.14%股权起到了一定作用,若与华润集团、安邦保险、以及刘元生构成一致行动人,其占总股本的持股比例将达到26.78%,超过宝能系持有的股份数量,为控制权之争提供了有利条件。

  截至目前,万科与安邦的“握手”成为万宝之争的转折点,其未来走向值得关注。

  除了万科,房地产公司已有阳光城、泰禾、碧桂园等多家房企推出合伙人计划,不过并没有像万科这样大规模用于持股。

  万科总裁郁亮认为,“事业合伙人模式的建立让员工和股东融为一体,让其不再纠结股东和员工究竟谁排第一,这样才能更好地实现客户第一的宗旨。”

  万科等房企,将合伙人制度视为公司业务转型的匹配制度,但这一制度改革是否因为险资股东进入而被打断?仍需观察。

  行业格局强者恒强

  无论是战略转型还是险资入股,龙头和优质房企显然更有优势,这也导致行业优胜劣汰、强者恒强的局面。

  根据上市房地产公司2015年三季报,一线房企利润率依旧稳健,前三季度毛利率31.81%,同比上升0.41个百分点,净利率11.84%,同比下降0.93个百分点;二线房企的毛利率下滑较为明显,三季度毛利率从较去年下滑7.89个百分点达26.88%,净利率下滑2.79个百分点达9.83%;三线房企利润率继续恶化,毛利率和净利率分别较去年下降2个百分点和4.7个百分点,分别达28.9%和5.09%。

  房企盈利结构分化明显,净利率与毛利率被二线,特别是三线房企所摊薄。

  与此相对应的是,房地产的行业集中度逐年提升。据安信证券统计,上市房企TOP22营业收入占比71.0%,净利润占比82.5%。

  根据东北证券对房地产行业 142 家上市公司过去五年的营业总收入统计,前十家企业占据所有房地产上市企业营收比例由 42.14%上升至 56.71%。

  来自中国指数研究院的研究报告显示,今年前三季度,全国房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,数量和金额均明显增多。

  近期中央经济工作会议提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”。这意味着,目前房地产行业优胜劣汰和兼并重组将成为趋势。

  11月23日,招商地产重组方案通过。“招保万金”中的招商地产由招商局蛇口换股吸收合并。这也是国资改革背景下,地产央企改革的样本。

  当下,并购数量增加的同时,并购规模的扩大也是趋势之一。

  12月2日,恒大地产发布公告,称以总金额135亿元收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目,总建筑面积近400万平方米。如无意外,这将成为今年国内房地产市场最大规模的并购。

  东北证券指出,政府不会再过分刺激房地产开发投资,市场主导部分将会进一步放大,未来将促进优势企业兼并吸收做大做强,整合行业资源以实现效率改善。因此,大兼并时代行业越发集中,过剩产能得以退出,符合供给侧改革的大势。