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南宁全力解决商品房无法办产权证问题:先办证再追责

2020-07-03 16:01:05 来源:和讯房产西南频道


      买了五证齐全的商品房,交房多年却一直办不了房产证或不动产权证,这种事放到谁头上都感觉糟心。在南宁,这样的小区还不少。无法办理产权证的小区多涉及到开发商的资金链问题和违规建设等问题,情况复杂。最近,南宁市也在积极推进无法办证小区的办证工作的推进。
      7月2日,南宁市委办公室表示,针对红日山湖小区等“红日”系列项目的不动产登记手续问题,已专门成立了处理红日系列项目问题工作领导小组,指导配合项目开发公司完善有关不动产登记手续,待该项目具备首次登记条件,将及时为购房业主合法不动产权证书。这是“红日系列”项目自从开发商资金链断裂、项目停工以及复工以来,政府对该项目产权证的办理问题的最新进展。
     6月18日,针对另一个无法办理产权证的老大难项目荣和千千树项目,南宁市政府也回复称,南宁市自然资源局将尽快与开发商荣和集团的子公司华夏经纬公司对接、沟通,督促该公司尽快办理有关用地调整手续并补缴相关价款,以便给予购房业主办理不动产登记手续。


    红日系列:开发商资金链断裂 如今产权证办理正在重启
     7月2日,对市民投诉购买红日山湖小区的商品房8年无法办理房产证的投诉,中共南宁市委办公室进行了回应。
    投诉的市民表示,2013年购买了红日山湖小区商品房,至今未能办理房产证。小区业主都很着急,住着不踏实,卖又卖不了,没有保障,心理压力大。
    看到市民的投诉,市委书记王小东批示相关部门进行调查。调查的结果是:红日山湖项目土地使用权人为广西红日东升投资有限公司,已办理土地证,尚未申请办理该项目的不动产首次登记业务。
      根据相关规定,未办理不动产首次登记的,不允许办理不动产其他类型登记。因此,该项目暂不具备办理不动产转移登记的条件,无法向购房业主核发不动产权证。
     中共南宁市委办公室表示:“由于红日系列多个商品房均存在延迟办证的问题,我市人民政府对此高度重视,专门成立了处理红日系列项目问题工作领导小组,有关部门正按市人民政府的要求,指导配合该公司完善红日.山湖等项目的不动产登记手续,待该项目具备首次登记条件,我市不动产登记中心将配合该公司尽快完成办理首次登记业务,及时为购房业主核发不动产权证书。”
      事实上,无法办理房产证的“红日系”项目不止红日山湖小区一个,包括广西红日地产旗下的红日江景、红日江山、红日学府、红日山湖等项目在内,都因开发商红日地产的资金链断裂而烂尾。
     曾经红日地产在南宁风光无限,2011年以上万元的楼面地价拿下金浦路地王,在南宁市多盘齐发。但随着市场的转冷,如日中天的红日地产资金链断裂,2012年交付项目无法通过验收,红日学府、红日山湖等项目停工,无法通过验收和房屋竣工备案,无法交房,2015年还因此爆发大规模业主维权事件。
     2019年,位于兴宁区的红日山湖项目复工并重新销售,目前红日山湖的洋房已经建好。这时候,红日山湖项目的业主也重新燃起了办理不动产权证的希望。
    2020年7月2日,南宁市政府表示已专门成立红日系列问题工作小组,推进不动产权的办理工作,无疑给业主带来了一丝曙光。

      荣和千千树:开发商违规建设没补交土地款 拿不到产权证
     位于荣和集团大本营和福地的凤岭北区域的荣和千千树项目,也是无法办理产权证的老大难问题小区。
     南宁荣和千千树的业主向广西壮族自治区政府以及南宁市政府投诉称,尽管荣和千千树项目五证齐全,但因为开发商违规建设,2016年交房至今尚未得到房产证。业主表示:“试问我们业主合法合规购买,现在因开发商原因不能办证,为什么要让我们业主买单?政府给荣和千千树项目发五证不需要核实实际情况吗?”
     这个项目因为开发商的违规建设问题,以及一直未办理土地使用条件调整的申请以及缴纳土地价款,因此一直无法办理不动产首次登记,也就因此无法给业主办理不动产权证。
     按照南宁市自然资源局6月18日的回复,荣和千千树项目的问题主要出在项目未按照规划的用地性质建造,关于土地使用条件的用地手续不合规,导致手续卡住,无法继续办理。
     据南宁市自然资源局介绍,2014年,荣和集团的子公司华夏经纬(广西)投资有限公司通过办理划拨补办出让方式取得荣和·千千树项目用地使用权的时候,享受了鼓励类商贸服务产业项目的优惠地价。然而,荣和·千千树项目在建设的时候并未按照鼓励类商贸服务产业项目明确的限制性要求建设,且无法整改,因此南宁市政府已明确取消该项目的符合鼓励类商贸服务产业项目的认定,也因此无法再享受优惠地价。因此,华夏经纬公司应该按规定向南宁市自然资源局申请办理调整土地使用条件的相关申办材料,并补缴土地出让价款。然而,到目前为止,荣和集团及其子公司华夏经纬并未向南宁市自然资源局提交办理调整土地使用条件的申报材料,也未补缴土地出让价款。因此,该项目不具备向南宁市不动产登记部门申请办理不动产首次登记的条件。
      按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。简单地说,开发商项目的“大证”没有办,业主的“小证”也就无从谈起。
     下一步,南宁市自然资源局表示将尽快与华夏经纬公司对接、沟通,督促该公司尽快办理有关用地调整手续并补缴相关价款,以便给予购房业主办理不动产登记手续。
     然而,此事蹊跷的是,荣和千千树项目是五证齐全的,如果该项目在建设的时候未按照规划的限制性要求建设,又是怎么拿到建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房项目预售证的?购房者怎么能够想到五证齐全的项目也可能无法办理不动产权证呢?
     好在,政府已经出面,相信这类历史遗留问题能够得到解决。

   
    无法办产权证的原因五花八门
      在过去几年的房地产开发热潮中,由于各种原因,这类遗留下来的不能办产权证的项目仍有不少,有的交房十几年也无法办理产权证。据南宁市自然资源局2019年9月会同各城区、开发区进行摸底调查,初步梳理出了36多个存在办理产权证遗留问题的小区。
     无法办证的原因五花八门,除了因为开发商违规建设、拖欠土地款、资金链断裂之外,还有未通过竣工验收,消防不通过、土地被银行查封等,其中也包括业主自身违规装修、改建等原因无法满足办理不动产登记的条件。
     例如,位于南宁市仙葫经开区的江景别墅项目丽水湾小区,广西合诚房地产开发有限公司开发,2003年开建,2005年对外销售。这个项目五证齐全,然而,由于开发商将土地抵押给银行,开发商无力还款,该项目的土地在2009年就被银行查封,导致购房者至今未拿到产权证,近15年时间。

    (位于仙葫经开区的丽水湾别墅)


      南宁市骋望麓涛小区900多户业主从2015年交房到现在仍无法办理不动产权证,开发商给出的理由是消防与人防部门的验收未通过,相关证明未拿到,项目无法完成竣工验收。
     2013年交房的长湖景苑小区,由于存在部分业主私自改扩建的情况,小区无法完善规划验收手续,导致小区达不到办理不动产登记的条件。
     据南宁市不动产权登记中心相关负责人介绍,开发商无法正常办理不动产权证,主要有七个方面的原因:一是超规违规建设,不能通过规划竣工验收;二是没有办理建设工程竣工备案;三是未足额缴纳土地出让金;四是未通过消防或人防工程竣工验收;五是土地或地上房屋涉诉被法院查封;六是因开发商经营不善出现资金问题,已下落不明;七是购房业主违规装修,改变房屋外立面,导致规划验收无法通过。
      据介绍,大部分延期办证小区,主要因为未通过规划和工程验收手续,最终导致无法办证。商品房从项目规划立项、建设开工、销售交房,直到为业主办理不动产权证,涉及多个环节及自然资源、建设、消防等多个部门。其中任何一个环节出现问题,都会影响后续流程,最末端的不动产权证办理也将因此被拖延。


     处理办证问题政府在行动:先解决业主办证问题 再追责完善手续
     针对南宁遗留的房地产项目的办证问题,2019年6月,南宁市印发了《南宁市处理房地产项目历史遗留办证问题实施方案》,确定了按照“先证后责”原则,按照“一案一策”的思路,在确保房屋质量安全的前提下,依法依规尽量优先解决购房业主的办证问题,后续再由相关部门责成开发商完善相关手续,主动对接指导开发商完成规划、消防、建筑工程验收、测绘备案和权籍调查等工作。
     2019年以来,南宁市初步梳理确认了36个历史遗留办证房地产项目,并为15个项目楼盘解决不动产登记办证问题。南宁市不动产登记中心相关负责人介绍,对“问题”小区的处置,遵循“先易后难”的顺序。目前,在这些项目中,已有长湖景苑、观澜溪谷、国田秋月蓝湾、港保苑等9个小区的业主陆续领到了不动产权证书。



(责任编辑:陈青蓝)