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房企轻资产模式全透析

2019-06-11 09:45:14 来源:焦点房地产网

  文 | 克而瑞地新引力 · 房企多元化研究团队

  随着房地产行业整体利润水平的不断下行,以及金融环境的日益趋严,越来越多的房企开始选择轻资产模式,以「轻装上阵」,减少企业运营风险,其中也涌现了不少靠轻资产打天下的企业,如绿城管理。

  轻资产模式虽然好处良多,但也并非谁都能玩得转。它需要结合企业的自身特点与优势,这其中当然也伴随着问题与风险。本文对当前房企轻资产的主要模式及其问题风险做了分析,与各位读者一起探讨。

  为什么要做轻资产?

  从广义上来说,轻资产就是投入最少的资本,整合外界可用资源,充分利用杠杆原理,以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化,它是企业经营的一种重要方式和战略之一。

  轻资产模式将赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

  当下,越来越多房企选择轻资产的原因主要有以下几个:

  土地红利逐渐丧失 

  2000 年以来,房地产市场供求两旺,带动房价高速上涨,房企轻松赚取「土地红利」,经过十多年的黄金增长期,房地产进入白银时代。近年以来,地产调控进一步升级,房价增速放缓。而当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候,持有土地或资产就变成负的价值贡献,企业将被迫调整战略。

  融资渠道收紧,资金压力增加

  一方面,地产行业融资渠道收紧,例如房地产信托新增融资规模同比下降 21.9% 。另一方面,资金成本提升,据统计, 2018 年房企综合融资成本较去年提高约 1-3 个百分点。在此大环境下,过去房企冲规模的利器高杠杆模式已经难以为继,轻资产模式成为诸多房企缓解资金压力的选择。

  降低拿地门槛,提高抗风险能力

  销售物业方面,前期买地、建设都需要投资大量的资金,而轻资产模式可以降低资金门槛,便于房企参与开发优质项目,有助提升知名度和品牌价值,加速品牌和规模的扩张。持有物业方面,前期投资成本和资金占用率降低,不再依靠土地增值和房价上涨赚取利润,更依靠输出管理和服务来赚钱,收市场波动的影响小,分散投资风险。

  轻资产的六大模式

  销售类房地产项目发展环节主要包括前期拿地、开发建设和销售,持有物业不做销售,后续环节主要是运营管理,若按项目发展环节划分,轻资产模式可以分为开发众筹、合作开发、代建、运营管理输出、项目退出等模式。

  一、开发众筹

  典型房企:万达、碧桂园

  在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,同时锁定一批购房意向人群,以应对由于区域房价上涨预期和资金成本不匹配、项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式资金成本的情况,降低项目开发的投融资风险并锁定收益。

  具体流程

  1. 通过金融平台上的金融产品,向特定对象进行认筹,其中金融产品的设计可以避免投资者与开发商直接接触,规避了集资建房的法律风险;

  2. 融资完成后项目开工,在开发建设过程中,投资者将以小微开发商的身份,对项目提出建议,参与到项目的设计、社区配套等过程中,一定程度上实现产品「定制化」;

  3. 在楼盘完成后,投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益;可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。

  利润分配

  投资者的收益主要来自标的价格低于楼盘的销售价格而形成的价差;开发商在销售价格上有所让利,但通过众筹模式降低融资、销售等环成本,从而获得收益,并实现了对购房客户的提前锁定,一定程度上降低了销售风险;众筹平台收益主要来源于向开发商收取的平台管理费用。

  二、小股操盘

  典型房企——万科

  操盘方在合作项目中持有一定股份,但不控股。项目由该方团队经营管理,并使用其品牌和产品体系,可以共享其信用资源和采购资源。操盘方无论所占股权大小,都不能干预项目的经营管理,通过输出管理和品牌资源获取管理费用和股权收益,实现以小股投资撬动大额收益的目标。

  收入来源

  小股操盘的收入主要有以下来源:凭借管理能力和专业技术获取的管理费用;凭借项目的小股投入获取的股权收益;凭借品牌溢价,与合作方事先约定在项目收益超过约定标准后获取超额利润收益。

  优势

  一方面,房企可以在同等的资产条件下维持更大的经营规模,获得更大的市场份额。另一方面,该模式可以降低业绩增长对自有资金投入的依赖程度,提高分红派息、回馈股东的能力。

  三、房企合作开发

  典型企业:龙湖、华润等

  联合竞买

  方式一,合作方具有一定资金实力,开发商与合作方联合参与招拍挂,竞买成功后,双方按份额交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设、分享利润;方式二,也可以合资成立项目公司后再参与竞买,合作拿地。这种模式可以使各方分摊投资资金,降低投资风险,让房企以更合理的溢价获取土地,显著降低拿地成本,但为对合作方的资金、信用、实力等方面要求较高。

  与土地持有方进行股权合作

  房企与拥有优质土地的公司,以入股项目公司的模式开展合作开发。该模式可以通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值,达到双赢的效果,但对合作公司在股权结构、债务清偿和土地使用权是否在项目公司名下等方面有相应的要求。

  与土地方合作建房

  这种模式不将土地使用权放在项目公司名下,而是通过挂牌或者协议的方式受让部分土地使用权,合作建房。

  集团层面的战略合作

  集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式,合作方可以是银行、信托公司等资金实力雄厚的金融机构,也可以是在某领域具有专长的房地产企业参与合作开发,通过项目各开发职能专业层面的优势互补,降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

  四、基金设立与合作

  典型项目:龙湖与加拿大养老基金

  该模式由房企主导,寻找市场上有价值的项目进行并购与开发。通过和金融机构、投资机构成立产业基金、并购基金或合资公司对开发滞后的项目及公司进行盘活,其中金融机构和其他投资机构为该模式主要资金来源,承担资金筹措和运作的职责并从中抽取一定的收益,房企负责项目的日常运作和经营,利用其品牌和营销优势,推动项目的开发和销售。该模式下各方发挥各自的优势和资源,但对于房企来说融资成本未必低。

  五、代工代建

  典型企业:绿城、朗诗

  房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求,由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验,可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

  操作方式

  集团层面成立独立运营的代建公司,专门负责代建项目的拓展、管理及运营;或在地产板块成立专业公司负责代建业务的拓展及过程监控,代建项目由开发板块统一管理,在区域内共享管理资源。总部层面负责系统化与标准化输出,通过集团整合资源、输出品牌及标准;区域及城市公司层面负责更高效地与委托方沟通,提升服务品质;深入研究区域市场,实现按需定制。

  资料来源:绿城

  费用收取

  代建费用与成本和销售额相关,一般包括人员性费用、管理服务费、奖励费用,总额约为项目销售合同金额的 3%-7% 。支付节奏上,一般以合作协议签订、项目开盘、去化达到约定标准等作为支付依据,分阶段支付。

  六、运营输出

  以运营输出方为核心,合作方作为财务投资人的类资管模式

  典型企业:万达、星河

  合作方负责取得项目用地的土地使用权,并负担土地出让金及项目建设所需全部投资;运营输出方负责项目的建筑规划设计、开发建设管理、商业规划及招商、商业运营管理,项目使用开发商的商业品牌,资产归合作方所有,双方按照项目开业后的租赁净收益分成。

  集投资与运营为一体,运营机构同时作为投资人的模式

  典型企业:凯德

  运营机构将投资开发或收购的项目,打包装入私募基金或者信托基金,自己持有该基金部分股权,另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后,以 REITs 的方式上市退出,从而进行循环投资。

  该模式可以实现稳定的租金收益和持有项目增值收益,但盈利驱动核心为租金收入,一般不会使用较高的财务杠杆进行开发收购。运营机构由于持有该基金部分份额,因此除了基础管理收费,还可以享受按照持有基金份额来分配的额外基金分红。

  轻资产的风险与问题

  总体而言,轻资产模式往往更适合管理能力强于金融能力的房企,但是对于中小房企,金融能力与管理能力均不占优势,同时缺失品牌、专业、体系、运营等方面的优势,难以获得需求方的信任,所以轻资产战略的开展面临较高准入门槛,无法行之有效。

  本文所述几大轻资产模式的主流是房企合作开发、基金设立合作及运营管理输出,这些模式在实施过程中存在一定风险与问题。

  合作开发存在法律风险

  由于合作开发项目周期相对较长,过程复杂,在项目建设开发过程中可能会出现由于合同中责任划分不明、利润分配划分不明等原因导致合作开发无法有效、规范的进行的问题。

  基金合作成本高

  这种模式的高成本原因是由于投资人往往要求高回报,。如加拿大养老基金等海外资金,在海外资金成本比进入中国房地产后低很多,导致投资方在中国投资要求的回报率较高(10%-15%),进而使得该模式无法同时满足房企的收益水平。

  运营输出考验管理能力

  对于品牌管理输出方来说,随着项目管理数量的增多,各区域管理能力参差不齐,导致暴露其管理能力不足的状况时有发生,因此可能产生法律风险,输出方可能不仅不能收到品牌管理费,还可能面临要求索赔的风险。(来源:地新引力)