登    录

第三方登录

和讯西南房产

QQ登录

加快研究物业上市 万科谋划万亿市值

2015-05-26 10:32:19 来源:每日经济新闻

  5月22日,万科在深圳召开股东大会,现场聚集了众多中小股东,其中不乏王石、郁亮的“粉丝”。面对众多支持者,郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状,以及未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

  在房企纷纷转型的当下,除了万科之外,包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标,不过与万科不同的是,复星、绿地在金融板块的渗透更深。

  一个军令状

  郁亮首次公开承认,自己在内部设立了军令状,2015年的盈利目标是创造利润200亿,否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

  从财报看,近年来万科的盈利能力有下降趋势,2014年,万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%,同比去年分别减少1.8和0.5个百分点。

  万科方面曾表示,净资产收益率下降的原因有三点:一是地价与房价比日益提升;二是2014年是调整期,现房销售当期结算;三是新业务的投入短期内难以在收益率上体现。

  郁亮认为,仅将下降归结于市场,有推脱责任之嫌,他表示万科在经营能力上还需要提升。

  “回报率下降,我们很忧虑,面对股东也很羞愧”,郁亮坦言道。据他介绍,过去五年,关于经营水平的考核是,只要同样规模获得了同样利润,则年终奖不变,但是现在不能这样,他认为万科有义务提高回报率,保持不变就是后退,所以正在修改考核制度。

  他称,结算收入增长没有跟上销售增长,影响了收入和利润增长,未来要加快结算周期。提高盈利能力是万科2015年的五大目标之一。

  除了提升盈利,在会议现场,他还重点提到了对外合作。

  去年四季度,一线城市的地价与房价比已接近66%。郁亮直言,这是一个很高的数字,跟香港不相上下了。

  截至目前,土地市场的价格也没有充分调整,去年四季度土地均价相较一季度反而呈现上涨态势。这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。

  郁亮表示今年万科的拿地节奏仍然会很从容,因为现在有3800万平方米的土地储备,足够两三年的开发,而且还没有算未来与万达合作的部分。

  一位地产上市公司高管向邦地产记者表示,项目开发周期一般是两三年,如果储备地块只有两三年,意味着必须通过不断买地来补充储备,否则就会断档。就此看来,支撑郁亮从容的,或许是将从万达处获得的合作地块。

 加快研究物业上市

  今年万科年报发布伊始,《每日经济新闻》报道就曾指出,万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底,万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米,虽然,该数字在全国250亿平方米的存量面前,占比并不高,但值得注意的有两点,一是彩生活上市之前,管理面积也仅是1亿多平方米,二是万科方面表示了数量级增长的愿景。

  郁亮坦言,“万科物业正准备独立发展,当然包括上市的考虑,本来希望把上市事宜放的更后一点,但发现形势不等人,所以现在正加快研究。”

  现在扩张的成本已经不低,除了万科,中海、彩生活以及相当数量的房企也在物业管理的存量市场上跑马圈地。

  郁亮称,我们不去改变业主和原有物业之间的合作,仅是用“睿服务模式”改变物业系统。

  他表示,目前主要接触国有物业公司,因为物业这块在国企看来是包袱,规模不大,符合抓大放小政策。

  在与当前第一支物业上市股比较时,郁亮说,“别人做减法有减法的考虑,我们加法有我们的考虑,万科物业必须要市场化。”在他看来,不是只有战略上差异化才能成功,比拼的应是奋斗和扎实。

 市值竞赛

  绿地、复星、万达等企业在谋求多平台企业上市,最终实现集团控股若干拥有高市值企业目标,从而提升企业市值规模的目的。

  万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作,但就目前来看,其主要的合作对象仍局限在业内,如与万达合作拿地、合作开发。

  郁亮表示,万科将来要从单一平台转向多业态多上市平台的控股集团,成为万亿企业,注意是市值,不是销售。

  对此,郁亮解释道,物业、物流、养老、社区商业等,都是目前可以看得到的模块,“我希望万科未来能够将更多业务独立上市,成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团,整个平台加起来有1万亿市值”。

  目前,绿地已手握四个上市平台,其扩张逻辑为大金融、大基建及大消费。在金融方面,绿地的做法是依托相关产业政策以及旗下楼盘项目,打造金融产业服务平台,推进集团大金融产业发展。

  日前,复星集团董事长郭广昌曾对邦地产记者表示,“根据复星目前的战略,公司未来主要有两个轮子--以保险为核心的综合金融集团,以产业为基础的全球投资平台。”

  在其传统地产板块上,结合其金融等资源优势,将产品的方向从住宅开发转向城市建设。在金融板块,除了保险,复星还参与民营金融业、互联网金融。