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万科加速收购项目背后的秘密?

2018-11-16 11:51:55 来源:和讯房产西南频道

  各大房企战略扩张的过程中,资金和开发实力成为决定企业成败的关键因素。通过合作开发,开发商强强联手,能显著增强竞争能力,降低开发风险;同时可以缓解资金压力,在房企融资越来越困难的情况下平稳度过楼市逆境。

  合作面上的冰山一角

  11月13日,广东省中山市古镇镇官方政务公众平台“灯都古镇”发布通告称:2018年11月12日下午,位于古镇镇东岸西路的昇海豪庭一期2标段工程发生地下室顶板局部坍塌,无人员伤亡。

  据悉,昇海豪庭又称古镇万科城,该项目由中山市海洲置业发展有限公司参与建设,中天建设集团有限公司施工。

  按照股权结构,中山市海洲置业发展有限公司由万科企业股份有限公司旗下中山市万科置业股份有限公司持股90%。

  据了解,万科城项目位于中山市古镇镇中兴大道北,离广中江高速海洲出入口只有几百米,交通十分便利。项目总占地约210亩,总建筑面积约52万平方米。

  按照中山市古镇的通报,坍塌原因是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌。

  有人这样形容万科,高周转的轮回到了。

  2017年10月10日,昆明万科与深圳中汇国丰投资控股有限公司(以下简称“深圳中汇”)共同出资1000万人民币,注册了一家新的公司——昆明万润房地产开发有限公司(以下简称“昆明万润地产”),注册地址为官渡区邦盛商城。其中,深圳中汇则是广东中天实业投资集团有限公司(以下简称“广东中天”)的子公司。广东中天与万科的渊源很深,双方于2007年首次合作,截至目前,共同运作的地产项目多达二十余个,而广东中天旗下的地产项目也不过才四十余个。

  值得注意的是广东中天运作的地产项目才四十余个,但其中有二十多个都选择了与万科共同合作开发,截至目前,双方一起运作的项目包括了中天万科城、中天万科幸福城、中天万科金域蓝湾、中天万科魅力之城、中天万科金域中央、中天万科公园里等等,合作项目遍及广东、广西、贵阳等地,双方的渊源非常深。

  事实上万科和中天合作并非个案。

  业界有人指出,万科现行的合作模式多种多样:合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托等。根据万科的合作原则,结合项目合作需要土地、资金的要素,适合万科的合作模式可以分为两类:与土地方的合作、与资金方的合作。这些合作都需要团队超强的能力,否则有一环失误都会影响品牌和口碑。重庆万科锦程毒地板事件和成都万科精装房事件就是最直接的例子。

  频繁收购背后的融资秘辛

  11月10日,嘉凯城的一份公告再次引起市场的热议。公告称,该公司旗下5个地产项目被万科系以3.55亿元的价格摘得。这也是万科近期继收购华夏幸福等多个房地产项目之后的又一次出手。

  本次拿下其5个地产项目的公司,是万科旗下的公司,如果没有股权说明,并看不出与万科的关系。

  今年10月31日,嘉凯城及其子公司以整体挂牌底价 3.55 亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让房产项目资产包,具体包括杭州嘉凯城滨虹房地产100%股权、杭州名城博园置业100%股权、诸暨嘉凯城房地产100%股权、重庆华葡房地产100%股权以及张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。11 月 7 日,杭州锦蓝最终以人民币 3.55亿元竞得该等挂牌公司股权。

  万科作为房地产行业的龙头公司,在喊出“活下去”之后,近期加速出手。11月7日,海航基础宣布,子公司海航国际旅游岛开发建设(集团)拟与北京厚朴蕴德签订《股权转让协议》,出售广东兴华实业100%的股权,转让价款约 10.35 亿元。根据天眼查数据,北京万科持有北京厚朴蕴德99.99%的股权。10月9日,华夏幸福公告称,万科拟通过收购目标公司部分股权的方式,与华夏幸福合作开发目标地块,交易价款约为32.34亿元。

  这也意味着,仅仅从三季度以来的公开资料看,剔除买地,万科系累计准备收购的房地产项目金额超过70亿元。

  相比万科系加快收购步伐,凯德集团加码拓展一线城市布局。11月13日,凯德集团收购上海最高双子塔星港国际中心,计划打造来福士综合体,并于2019年下半年分期开业。

  不仅上海,凯德在多个一线城市均接连展开新动作。11月12日,凯德集团通过竞拍获得广州科学城核心区的一块商业商务用地,预计在2019年动工2022年建成,打造为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目;在今年6月和8月,凯德分别获得重庆两江春城项目和广州市增城区的两宗地块,计划打造生活居住区。凯德集团中国区及投资管理总裁罗臻毓表示,凯德在中国聚焦以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群,希望深化在中国的业务和影响力。

  在土地准入门槛提高、信贷紧缩、贷款进入密集兑付期的背景下,房企正将并购作为规模扩张和业务转型的“利器”,除了实现迅速“上位”,他们还希望收获“变相”使用的资金。

  并购贷之所以颇受青睐,相较其他融资渠道,它有着独特的优势。

  财经评论员严跃进认为:从现在企业的战略来讲整个招拍挂的相对成本比较高的。资金上有很大的限制。那么对于企业来讲的,如果说有这个机会去并购,干扰因素比较少,比较有确定性。第二,万科作为大企业并购有一个比较好的一个议价的的能力,项目降低成本,扩大规模很重要的渠道。

  凯德和万科的并购比较类似。通过并购的相对来说能够使这些项目可以后续进行改造能够获得好的成长机会包租赁收租。


(责任编辑:蒲雪剑)