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万科喊“活下去”:房地产真有那么悲壮?

2018-09-29 19:53:45 来源:和讯房产西南频道


      “活下去“,鲜红的背景上醒目的三个大字!

      这也许是地产行业今年以来最让人惊心动魄的三个字。

     谁也没想到,9月29日万科在深圳大梅沙总部的秋季例会被刷了屏。这本来只是万科集团内部只有集团高管和区域高管在内的少数人参加的常规例会,却因为流出的图片中会场四周树立的红底白字的“活下去“的三字标语“视觉效果过于惊悚”而传遍地产圈和财经媒体圈。

     就在一天之前,媒体曝出碧桂园主席杨国强的内部讲话,要求碧桂园去化不佳和正负为零的项目减少开工。

     此前,恒大则在全国推出“无理由退房“,并对部分项目打折销售。

    几乎在同一时间,房地产行业的三巨头都发出“凛冬将至”的信号,这是真的吗?

 

凛冬真的已至?

     房地产行业的连续调控,“房子是用来住的,不是用来炒的”的严厉表态不松懈地喊了几年,按理说作出“凛冬已至”的行业判断是正常的。然而,过去两年,龙头房企的业绩和利润增长并未见降低的迹象,而且销售规模越来越高,利润率也在持续上升。

     2018年至少截止到8月底,龙头房企的销售业绩仍然在快速增长。今年前8月,碧桂园的销售金额5050.5亿元,万科3891.8亿元,恒大3851.4亿元,保利2662亿元,融创2657亿元,绿地2182.7亿元。销售过千亿的房企就达到了13家。销售过700亿元的达到了27家。全年销售过千亿的房企有望达到25家。

     从统计局公布的数据看,今年前8个月,全国商品房销售额89396亿元,增长14.5%,增速提高0.1个百分点。其中,住宅销售额增长16.4%。从房价来看,8月70个大中城市中,有69个城市环比上涨,仅厦门一地房价环比下降。截至2018年8月,本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月,继续刷新中国房地产历史上涨周期最长纪录。

    那么,说好的凛冬呢?

地产商的感受:真的很冷

      跟统计局的数字不一样的是,来自地产商的感受的的确确是“很冷”。

     这个冷,是大环境层面的。从这个层面来讲,万科“活下去”的口号是认真的。从流出的9月22日万科集团董事会主席郁亮在万科南方区域的讲话纪要我们可以看到,他郑重其事地指出“今天,我们可以说转折点实实在在到来了。” 郁亮认为这个转折不仅仅是房地产行业的,而是体现在政治、经济、国际、军事的方方面面,“限制非常多”。在社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。万科提出“收敛”和“聚焦”,认为这是应对正在发生的转折的最核心选择,否则万科将在转折点中被淘汰。

      在万科的三年事业计划书中,把“活下去”作为基本要求,所有战略将围绕“活下去”展开,“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。这就是万科的战略检讨的结果。

      在“活下去”的战略之下,“回款”就超越销售额、利润,成了万科的核心目标。今年万科将6300亿元的回款目标作为所有业务的起点。“如果6300亿元的回款目标没达成,所有业务都可以停。” 而万科到目前,6300亿元的回款目标有一半多没有达成。未来的3个月,万科将全力围绕6300亿元的回款而运作,以确保储存足够的脂肪过冬。

      在“回款第一”的“活下去”战略下,万科的扩张速度必将放缓。此外,“降价“回笼资金,似乎就是这个战略之下的必然动作了。而我们也看到了,这几天厦门“万科白鹭郡”89-110平方米的联排别墅5折甩卖。

     正在逐步走出连续事故阴影的碧桂园,做出的选择是“减少开工”。媒体报道,碧桂园主席杨国强日前要求部分去化未达预期、且正负零的项目减少开工。与此同时,降价甩卖也是可选项之一。8月份,碧桂园安徽蚌埠市区楼盘全线降价,地王项目都荟7折促销。

     此前,“三巨头”中的恒大,也悄然启动了全国范围的楼盘大型促销,旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

真相?

      真相是什么?一方面龙头房企业绩空前的好,一方面又在喊冬天来了,到底哪个是真的?

     从外部环境看,中国经济正在进入新一轮的调整期,外部有美国施加的贸易战,内部有各个行业的效益下降、成本上升导致的各个行业的增长下滑,经济环境严峻,房地产行业无法一枝独秀,未来大的政治、经济环境下,房地产行业正在进入一个时间较长的调整期。虽然在过去两年由于棚改货币化的推动和各种资金涌入三四线城市,延续了房地产行业的景气,以至于在今年三四线城市的房地产市场继续上涨,但我们已经可以看到,这种上涨缺乏市场基本面的支撑,在未来很短时间内就将成为强弩之末。包括碧桂园、万科、保利、融创在内的龙头房企都已经全面收缩在三四线城市拿地,各专业机构与市场层面对三四线城市的市场已经提出了高强度的预警。在近几个月的土地市场上,之前众多房企哄抢三四线城市土地的现象已经渐渐消失,全国已有800多块土地流拍。土地市场已经趋冷。未来三四线城市的这一波热潮即将退潮。

     凛冬降至,并非危言耸听。这也是万科、碧桂园、恒大这些龙头房企在一线的真实感受,所谓“春江水暖鸭先知”。

      此外,在“房住不炒”的大背景下,对房地产市场收得越来越紧,限购限贷限售限价越来越严厉,房地产企业的融资渠道也在一步步收紧,房地产开发商现在最可靠的资金来源只有销售回款。为了企业的财务安全和未来的发展空间,把“回款”作为第一目标,已经不只是万科一家,而几乎是所有房企的选择。

      在“回款第一“、“现金为王“的理念之下,销售规模、利润率皆可抛。今年剩下来的几个月,我们或许可以看到开发商为了回收现金而推出的一波”降价潮“。

    而地产商的冬天,何尝不是购房者的春天?



(责任编辑:陈青蓝)