迟迟开不了盘因没有预售证?探秘贵阳观山湖房价过万

2018-08-21 16:58:19 来源:和讯房产西南频道

  每个城市都能看到调控资金进入楼市的决心。

  贵阳亦是如此!

  实地走访发现,恒大滨河左岸、恒大中央公园、恒大金阳世界等均不能贷款,要全款,不过可以分两年付款。

  如今也在限制重要企业涉足地产开发。中航城目前正在在找接盘侠接手其70%的房源股份,“国家规定不能超过100家央企进入房地产开发行业,而中航城就是100家之外的企业,需要股改,其开盘时间由此延长,预计还有等两三个月。”该楼盘职业顾问称,贵阳中航城即将开盘的为建筑面积105一142㎡户型,未来均价或在1.2万元左右。

  在这种大环境下,楼市怪像不免存在。

  “未拿到预售证”

  目前未拿到预售证的除了中航城,还有万科翡翠天骄、中铁逸都国际、融创九樾府、恒大中央公园、恒大中央广场等,它们均称九十月开盘。

  万科翡翠天骄现定存5万可享受购房抵10万的优惠活动已接近尾声。其开盘均价预计在1.5万元/㎡左右,主打户型有112平米3房和130㎡4房。且出售精装房,装修价在2500元/平米。

  据其置业顾问称,该项目预售证8月30下来,将在9月初开盘上市,不会超过9月15日,开盘时间延迟,主要在于将原本商业用地改为住宅用地如建小学,为此正在与相关部门协商花费较长时间。

  “我们楼盘6栋住宅合计1200多户,首开512户。”万科翡翠天骄一置业顾问说。

  与万科翡翠天骄同一区域统一价值的竞品有华润悦府、融创九樾府。

  华润悦府目前在售的有112平米、116平米、139平米,毛坯均价在1.3万元/平米。这月底将再开一次。

  另据8月2日资料,融创九樾府二期带装修高层在售中,建筑面积约120-170㎡,均价约1.5万元/㎡。

  8月15日,其置业顾问称二期C2、C3栋高层还剩下10套左右,户型为  120平米、130平米的,均价在为1.5万/平米左右。接下来将推出C4、C11栋,面积主要为120平米、145平米、170平米  ,开盘时间预计为8月底9月初。未来还有三期住宅产品待开发。其还称装修标准在2000元/平米。

  需注意的是,据其另一置业顾问介绍,该盘接下来的价格为1.65万元,  “贵阳限价1.3万元/平米,开发商于是转做精装修,在装修上获取更多利润。因此很多楼盘的实际装修标准远低于其呈现的装修产品价值。”

  7月中铁逸都国际在售建面143㎡花园洋房,均价约13000元/㎡。接下来其将推一期的8栋高层,合计800户,预计8月底9月初开放样板间,开盘时间定在10月左右。该项目置业顾问介绍,中铁逸都国际高层房源以精装修为主,价格将超过1.1万元,主要根据万达附近楼盘(毛坯价在1.3万元~1.4万元)评估。她同时还称同为中铁产品的阅山湖面积区间111㎡—360㎡,均价亦在1.5万元/㎡左右。

  恒大中央广场二期E地块10栋楼(先开部分)预计10月开盘,建筑面积80—150平米左右,价格在1.5万元/平米~  1.6万元/平米。未开盘的原因是没有拿到预售证。将恒大中央广场还有A2地块、B1地块住宅供应。

  而恒大中央公园有79平米、92平米、95平米、110平米、120平米、129平米等6个户型,8月18日认筹,9月底10月初开盘,本次开二期的约4栋楼,均价1.5万元/平米,装修标准是1500元/平米。

  拖延开盘时间便于涨价?

  迟迟不开盘,房价上涨,房企利润增多是必然。中国房地产研究院院长谢逸枫就房企预售证拿不到未能开盘的说法发表观点称,这或在于四个方面的原因,一是备案价达不到预期;二是工程未达预售条件;三是有意等到金九银十开盘,有可观销售;四是拉长蓄客期,便于涨价。

  易居地产研究总监严跃进认为,原因或还在于贵阳房价调控,开放商们在观望。

  资料显示贵阳房价从2016年胡5000元/平米发展起来的。“棚改货币化政策,人口的增加,本地购买力提高,货币政策影响力大,都是催生贵阳房价上涨的原因。”谢逸枫说。

  华润悦府规划二十余栋高层,上个月刚开盘一次,均价在1.1万元/平米。而截至8月17日,一套139平米的底层售价1.3万元/平米,首付建议30%;中铁逸都国际从2016年全年5000多元/平米涨至2017年的8000多元/平米,再到如今的过万元每平米。

  恒大中央公园一位业主称,2月听说这里会开新盘,价格1万元/平米,然而没有开;4月又听说要开盘,价格为1.2万元/平米左右,结果还是没开;现在8月了还没开盘,要等到九十月,价格涨到1.6万元/左右。

  “相对于以前三个月,碧桂园西南上城、融创九樾府、万科翡翠天骄大部分楼盘涨价了,最低的涨了1000元,高的有涨2000元的。”麒麟贵州塔一职业顾问称。

  碧桂园一置业顾问称开盘时间看领导心情。

  “未来贵阳房价还是有上涨可能性,一方面在于因为贵阳人口增长,人才引进(贵阳于7月出台了0门槛落户政策);另一方面在于住宅供应量有下降可能性。”谢逸枫说。

  严跃进称,限购政策,使贵阳购房环境相对较好,另外贵阳本身房价不高,这样会吸引投资者进入,未来房价或再上涨。

  另外,贵阳要求毛坯单价不超过1.3万元/平米,碧桂园西南上城一套120平米单价1.36万元/平米的房源,置业顾问在做预算时将毛坯价和装修价分开计算。对此严跃进认为,此种情况易出现地产价格乱象。

  房源短期内不稀缺

  从前述楼盘情况看来,贵阳住宅还是充足的。

  贵阳住建局一工作人员承认,贵阳房源很多。

  碧桂园西南上城在售户型为120平米、140平米、190平米、260平米,价格在1.2万元/平米~  1.4万元/平米,全为精装修。碧桂园西南上城占地1.5万亩,  有10平方公里规划,涵盖8块住宅用地,项目规划建设10240户,此前已开过观山府。目前正在销售的多是天悦府北地块,南地块的24号高层在售。另外现场可以看到碧桂园临时建的儿童游乐场所都标为发展用地,即这块地也是要用来建住宅的。

  贵阳恒大滨河左岸项目共18栋楼, 在售住宅为1栋、2栋、3栋;建筑面积约89㎡~144㎡,单价1.3万元/平米,装修价格4720元/平米。

  恒大金阳世界在售洋房剩下4套143平米,1套126平米。目前在卖别墅152平米~700平米,毛坯价格在2.4万元/平米~2.7万元/平米,可首付3成。高层预计10月左右推出。

  绿地新里城项目住宅绿化率35%以上,商业绿化率30%以上,整体容积率为3.0。一期有16㎡~128㎡高层均价8800元左右,目前正在登记中;126㎡~140㎡洋房均价13000元左右,该楼盘置业顾问称洋房没关系买不到。该项目总占地面积共计17.6万方,265亩土地,总计容建面55.0万方。其中一期高层400多套,洋房200多套。

  根据资料,2018年1-5月贵阳市住宅土地成交宗数为28宗,2017年1-12月贵阳市住宅土地成交宗数为97宗;2018年1-5月贵阳市住宅土地成交面积为864.12万㎡,2017年1-12月贵阳市住宅土地成交面积为561.9万㎡。

  谢逸枫就此总结道,短期内贵阳住宅供应是不少,但随着人口增加,需求增大,其供应或有紧缺可能性。

  “三年后不批写字楼”

  实地走访贵阳多个楼盘发现,贵阳住宅以改善型自主居多。

  对于投资比例较小,麒麟贵州塔一职业顾问称,目前贵阳一手房有客户,没有房源;二手房没客户,有房源,着在于买家税费800~1200,卖家也有税费,另外有不能贷款的风险。

  贵州商业又是怎样的呢?事实上,贵州在卖商业不少。谢逸枫称,贵阳观山湖商业供应大于住宅。

  “北大资源全为商业。” 麒麟贵州塔置业顾问称。

  麒麟贵州塔主打商业,公寓1.4万元/平米、写字楼1.5万元/平米、商铺4万元/平米,在售的主要是写字楼,从2016年一直买到现在,还剩少量房源。

  江华国际旅游在售公寓面积区间为58-106㎡,剩下50多套,折后均价约为1.25万元/平米~  1.35万元/平米,开盘时有1.2万元/平米的;同时有商铺主打面积95-200㎡热销中,现100平米以上的剩3间,均价2.5万元/㎡,曾卖3.5万元/平米或3.7万元/平米。

  贵州金融城公寓建面单价1.2万元/平米左右,贷款首付3成。贵州金融城金融写字楼60-215㎡,均价为20000元/㎡。而位于贵州金融城的商铺价格为7万元/平米。

  美的公寓户型为47平米、59平米、42平米,毛坯价格在1.2万元/平米,剩下全为商业。观山湖区博泰世界岛也是全为商业产品。

  “公寓租金收入为住宅的1.5~2倍;商铺租金收入则为住宅的2.5~3倍,热铺甚至可以达到3.5倍以上,一个月租金比住房一年租金好高;写字楼租金收益是住宅的2~4倍。”麒麟贵州塔一职业顾问认为,商铺投资收益还可仿照老城区大十字商铺,前不久二手报价35万/平米,商铺28万/平米。商铺租金200~260元/平米,12年回本;住宅3000元/月,3年回本。

  “贵阳观山湖世纪城、高新区、金融城、CBD四大板块中,写字楼的入住率分别为100%、50%、65%、76%。而商铺入住率在90%左右。”他说。

  他坦言,贵阳四大板块主要是先修路,并建设基本的配套设施(公园、商业)、办公楼,这样才有人入驻。而目前办公楼和商铺基本饱和,以后会批得很少,写字楼三年后直接不批了。

  严跃进认为,贵阳城镇化节奏较快,商业根据大数据等特定产业规划规划,虽然需求量较小,商业或谈不上过剩。

  而谢逸枫认为,短期内贵阳观山湖区住宅供应量大于商业,但住宅去化率大,因此商业过剩可能性大。

  根据资料,2018年1-5月贵阳市商服办公用地土地成交宗数为16宗,2017年1-12月贵阳市商服办公用地土地成交宗数为85宗;2018年1-5月贵阳市商服办公用地土地成交面积为385.06万㎡,2017年1-12月贵阳市商服办公用地土地成交面积为197.62万㎡。


(责任编辑:赵婷)