房产税一锤定音:有房者都将承担

2017-11-24 15:08:10 来源:和讯房产西南频道

  近一段时间以来,房产税的话题甚嚣尘上,媒体报道:财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中明确谈到未来房地产税的有关问题。

  其中重要内容包括以下两点:

  1、要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

  2、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  以上言论被认为是官方对“房地产税”的最新也是目前为止最为明确的表态。

  个人认为,这个消息属于炸弹级的。因为一直在关注房产税的进展,也详细参照过沪渝两地的房产税试点,以及对比过美国韩国香港的房产税设计。在此,简要谈几点看法。

  记得此前的财长楼继伟就曾经公开发言,要义无反顾地征收房产税,方案已经在路上,所以早有预知,大概将于2017年公布或开征房产税。不曾想,这一天就这样静悄悄的来到了。当年以楼财长之智,当然早就想到一点:在维持房地产市场兴旺与开征房产税之间,政府其实只能二选一。但中国政府现在是“鱼”与“熊掌”想兼得,既想让地方政府继续卖地以维持土地财政,又想从老百姓的钱包里挖出一块房产税,只因知道房产税一开征,依靠投资保值来维持的巨大房地产泡沫就有破裂的危险。

  中国政府一直深陷入“财政饥渴”当中,2012年以前,每年税收总额保持两位数的增长,政府饥渴;今年总额上升,但由于税收增速下降,政府更感饥渴。于是想方设法开源节流,节流就是推迟养老金的发放;开源就是决定尽快开征遗产税、房产税等。

  中国现在已经实现了大多数城乡居民家庭拥有房产。在城市,购房成了资产保值升值的主要手段;在中小城镇,农村户籍的家庭也纷纷购房居住;而在乡村,建新房已经成为进城打工混得好的象征。户户有房,本来代表着民殷国富,但是,这时候对房产征税,就变成了国取民财;而在中国大城市房价接近纽约、东京的时候,对收入仅及世界中等水平的城市家庭普征房产税,就会一下子把许多中产家庭逼入财务窘境。今天在中国,如果有一项政策的推出,可以轻而易举地撼动千家万户,同时影响整个经济、乃至整个国家的未来走势,那就是酝酿已久的房产税。这一举动将震动千万家庭,进而关系到未来中国的兴衰大势。

  房产税:“只听楼梯响,不见人下来”?

  房产税以房屋市价为征税基础,在房价高企而居民收入有限的状态下开征房产税,可想而知,必然会阻力重重。早在2011年,上海和重庆市政府就奉命开始试点房产税,但目的主要不是“取民财用于官中”,而是为了遏制炒房热,所以征税范围窄、税率低,对沪、渝两地乃至全国的炒房大潮,几乎毫无影响。此后,来自北京中央政府各部门关于增加房产税试点城市的传言,虽然此起彼伏从未间断,但“只听楼梯响,不见人下来”。究其原因,还是政府自开始房产税试点以来,始终把房产税当作限购房产的调节手段来用,上海、重庆的试点表明,试点后效果有限;而在习惯于行政命令的中国政府手中,有的是种种简单易行的房产限购令,不必求诸复杂麻烦的房产税。

  当然,房产税还有另一个功能,就是取民财以补政府岁入之不足;假如各地纷纷开征房产税,且税率较高,无异于宣布政府钱袋空了,不到万不得已,政府其实不愿意展示其财政困境。只要各地方政府还能继续大量卖地,各地财政收入还在大幅度增长,全面开征房产税这种政策就只会存而不用;不过,为全面开征房产税所必需的准备工作,却丝毫不曾放松,近两年来,在房产税立法和建立全国统一的房产信息数据平台方面,官方一直在稳步推进,一旦就绪,全面开征便无阻滞。

  所以到了2016年7月,在成都召开的G20会议上,时任财政部长楼继伟表示:遗憾的是,房地产税制目前还没推出来,除了信息收集困难,还有利益调整的阻碍;我们下一步会义无反顾去做。他所说的信息收集困难,是指各地的房产数据平台尚未建成;另外,过去各城市政府不能过问中央各部门以及军队在当地的房产,这种状况也阻挠了全国房产统一数据平台的数据完整性。楼继伟所说的利益调整方面的阻碍,当然首先来自官员们,因为他们多半设法获得了多套房产,自然会尽量用各种方法推迟全国房产数据的整合和房产税的实施。作为财政部长的楼继伟所说的这番话当中,“义无反顾”四个字,意味深长。显然,真正掌握全国各地财政状况的财政部长很清楚,当各地房地产泡沫逐渐冷却之时,地方政府的卖地收入必然萎缩,为政府计,唯有“取民财以补岁入之不足”。其实,政府卖地、然后百姓高价买房(其中地价占大头),本也是政府取财于民,只不过通过房地产公司拐了个弯;与此相比,房产税就是直来直去的搜刮民财了。2017年开年不久,东北三省虚报经济增长和财政收入的真相被揭出来了,说明一旦经济滑坡,地方政府立刻就陷入财政困境。或许,这既是经济落后省份未来可能面临问题的先兆,也是前财政部长对实施房产税义无反顾的原因。

  谁不怕房产税?

  “无恒产者无恒心”;然而,有恒产者亦有护产之忧。房产税一旦开征,城市居民中许多家庭都必须全家“开会”,仔细商量家庭长期财务规划并慎重决策。城市家庭若拥有两套以上的住房,随着这几年房价飙涨,账面财富猛增,如果是在京沪广深,两套住房的价值动辄超过千万,俨然就是富裕家庭了。虽然目前看来,开征房产税后主要是针对第二套房,因此只波及多套房家庭,但这些家庭恰恰是中产家庭里自诩为家财殷实之户,也是今天消费市场上非必需品的主力购买者。房产税对这些家庭的影响可能有两个方面:第一,家庭现金流立刻变得十分紧绌,哪怕只缴房价的百分之一,也得每年拿出白花花的十万“现银”,怎能让人泰然不惊?第二,不管这些家庭能否从容支付房产税而不必动用银行储蓄,至少他们的消费会大受影响,再不能像过去那样大手大脚了。

  多套房家庭面临房产税压力,也有两个对策:其一是赶紧出售;其二是把多余的住房出租,并提高租金,把房产税负担转嫁给租户。这又将产生两个宏观经济的结果:首先,如果许多家庭都把房产挂到市场上,意欲脱手求现,那必然会造成一段时期里房价趋跌,导致房地产泡沫开始萎缩,甚至破灭;其次,房产税的沉重负担能否如数转嫁给租户,大成疑问,以现在百平米单元月租七千计,如果让租户全部承担按每年1%房价征收的房产税,则房价5万一平米的住房,其房租必须上涨60%,如此必因生活费用急剧上升,拉动服务行业的成本快速上涨而形成严重的通货膨胀。事实上,多套房房主无法让租客完全承担房产税造成的负担,租客会退出较大面积的住宅,改租小套房或合租小房间,以便在通货膨胀的情况下继续生存,结果是房主仍然必须承受相当部分的房产税负担。

  无论是房地产泡沫破灭,还是严重的通货膨胀,一旦出现,其经济后果都不是短期内可以自然消化的。房地产泡沫破灭,将导致银行和地方政府的巨额坏账,而地方财政入不敷出,又会逼着当地政府用房产税来弥补财政收入,由此便将经济拖入下行空间;严重通货膨胀则迫使政府增大社保支付,同时不得不收紧银根,这同样会导致房地产泡沫破灭,财政短绌,以致于出现上述结果。

  政府为何犹豫不决?

  对地方政府来说,开征房产税,是最后的手段,一旦开征,本地的经济繁荣就会很快消失;所以,地方政府并没有积极性主动开征,他们仍然把希望寄托在中央财政给钱上,指望中央财政给本地增加转移支付,也就是,本地财政亏空,让中央买单。但是,全中国31个省市自治区,20多个省市自治区靠中央财政补贴过活,僧多粥少,平常年份或可维持,倘各地纷纷要求大量增加补贴,中央势必难以为继,只能放手让地方开征房产税。现在中央为开征房产税所作的种种准备,其实就是为了应对这种可能的局面。

  自从中国经济走上了以房地产为主要支柱的经济增长轨道之后,可以预见的是,这种局面是必然到来的。新建房地产和基础设施,不可能成为百年不衰的事业;一旦供过于求,炒作过度,房地产泡沫就护不住了。当中国的工业形成依赖房地产和基础设施建设的产能过剩之时,也就是地方财政的房地产依赖症破灭之日。而开征房产税,其实是无奈之中的最后选择:不全面开征房产税,中央财政只能向央行大幅度扩大透支,迅速引发通货膨胀;开征房产税,把中产家庭的金融资产逐步收入国库,虽能解财政的一时之困,也同时扼杀了消费潜力和经济增长,刺破了房地产泡沫,还诱发通货膨胀。

  在全面开征房产税之前,中央政府仍然寄希望于第二次引进外资高潮,或者再出现一个当年加入世贸组织之后的出口大潮,至于能否实现,谁也不知道。但是,中央政府有一点是很清楚的,一旦开征房产税,犹如走上了永无终点的独木桥,房产税征得少,难以弥补地方财政亏空;房产税征得够地方政府用,经济就再难振兴。在维持经济不坠和地方政府运转之间随时保持平衡,就比如走独木桥;更难的是,看不到独木桥的终端。中国是个人口大国,世界上没有哪个国家希望中国从这个独木桥上掉下来;但是,此时此刻,世界各国却也没有多少人真正看清,中国正步向这样一座独木桥。

  再次质疑房产税

  对绝大多数国人来说,房产是最重要的财产,他们世世代代都在为新房子而努力。针对房产进行征税,应该是件非常严肃的事,必须通过正式而严格立法和听证程序,必须征得人民的同意。否则,就无异于掠夺。另一方面,政府如果要向“居民”开征房产税,那就必须承认和尊重公民完整的房产权,包括“房子下的土地”和“土地上的房子”,包括法定的所有权、使用权、处置权和收益权。公民的房产不能被非法征收,更不能被非法强拆。我们相信所有的中国人都渴望拥有完全属于自己的房子——“风能进,雨能进,皇帝不能进”的房子。

  1986年9月15日,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起正式试点开征房产税。国家发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,要加快财税体制改革,适时扩大房产税试点范围。此后,房地产业内人士分析预测,深圳、广州有望接棒上海、重庆,入围第二批试点房产税改革的城市名单。又据报道,房产税最快将于2012年晚些时候扩大试点,第二批试点城市包括北京和广州。

  从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看,房产税是对个人拥有住房普遍征收,无论是增量和存量都在纳税范围内,也将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。从完善中国税制的角度看,开征房产税也是大势所趋。但从中国的现实情况来讲,开征房产税是一项系统工程,还面临着许多问题需要提前解决。在这些问题没有解决之前,政府擅自开征房产税的合法性与合理性都值得质疑。

  首先,开征房产税的合法性值得质疑。《中华人民共和国房产税暂行条例》的合法性基础,源于1984年9月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》。此后,国务院依据这个《决定》制定了多个关于税收的“暂行条例”,其中包括《中华人民共和国房产税暂行条例》。而2009年6月27日,第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于废止部分法律的决定》,决定从当日起废止1984年9月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》。这就否定了包括《中华人民共和国房产税暂行条例》在内的许多税收法规的合法性。而在此之前,2000年制定并生效的《中华人民共和国立法法》明确规定,基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制定法律。这就要求中华人民共和国国务院必须依据授权将决定制定的税收法规提交全国人大审议制定为法律,至少不能在原有基础上随意扩大原有法律和条例的适用范围。

  在这样一种法律背景下,国务院于20多年前发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》还能继续“暂行”下去吗?因此,我们认为,在《中华人民共和国房产税暂行条例》的合法性都存疑的情况下,继续扩大其实施范围是不合适的。这既不符合依法行政原则,也不符合建设法治国家的目标。

  其次,开征房产税的合理性值得质疑。正如众所周知的,中国不是一个财产权明晰的国家,所谓政府的、集体的、个人的,都是相互交叉和含混不清的。中国大陆的每一寸土地,其所有权实际上最终都是属于政府的和集体的。所谓集体土地,因为“集体”没有完整的所有权、使用权、处置权和收益权,它在最终的意义上也是政府的。

  政府从“集体”那里征得土地卖给开发商,或者政府把自己直接控制的土地卖给开发商,最后由开发商盖上房子卖给“中华人民共和国居民”。买到房子的“居民”手持房产证,并不等于他就有了完整的房产权,因为他只买到了土地上的房子而没有买到房子下的土地。土地依然是政府的,“居民”租到了70年的土地使用权。“土地上的房子”和“70年的土地使用权”,这两项加起来才是我们每一位“居民”的房产权。这样的房产权显然不是完整的房产权。假如“居民”是100万元买的房子,其中就包括“土地上的房子”和“70年的土地使用权”,“土地上的房子”是真正属于“居民”自己的,而房子下的土地是“居民”一次性交了70年租金后买断的,这就是“居民”房产权的全部内涵。那么,政府按照100万的市值向“居民”征收房产税就显然不合理了。

  房产税是以房屋产权所有人征收的一种财产税。此税种的开征必须以产权明晰为前提。土地上的房子是“居民”的,但房子下的土地不是“居民”的,而是他们租来的。在这样一种情况下,按照房产的市值征收房产税,这属于双重征收。政府把地租给你,然后说这块地是你的,它还要向你征税,这合理吗?所以我认为,在现阶段擅自开征房产税是一种巧妙的掠夺,全体国民都应该坚决反对。

  对绝大多数国人来说,房产是最重要的财产,他们世世代代都在为新房子而努力。针对房产进行征税,应该是件非常严肃的事,必须通过正式而严格立法和听证程序,必须征得人民的同意。否则,就无异于掠夺。另一方面,政府如果要向“居民”开征房产税,那就必须承认和尊重公民完整的房产权,包括“房子下的土地”和“土地上的房子”,包括法定的所有权、使用权、处置权和收益权。公民的房产不能被非法征收,更不能被非法强拆。我们相信所有的中国人都渴望拥有完全属于自己的房子——“风能进,雨能进,皇帝不能进”的房子。

  总而言之,中国税种之多、税基之广、税负之重已经为国人所诟病。以开征房产税为重要内容的所谓税改就成了最能触动公众“税感”神经之一。为了使房产税具有正当的法理基础,在全国普遍开征房产税之前,我们建议相关部门及时修改有关土地产权的相关法律规定,对于按照市场价格向政府一次性缴纳土地出让金取得土地使用权的居民住宅用地和工商业用地,赋予永久的所有权、使用权、处置权和收益权。同时,我们要求按照《中华人民共和国立法法》之规定,依照正当程序进行立法,然后才能开征房产税。只有这样做,才能为房产税的开征扫清法和理的障碍,更为我国土地市场和房地产市场的健康发展奠定坚实的法律和产权基础。

  事实上真正的房产税离中国人到底有多远?

  政府征税从来是想征就征,想加就加,毫不犹豫。但在房产税开征上,却是多年只听楼梯响,不见人下来,目前为止,只有上海、重庆于2011年开始试点征收房产税,但税率低,自住房一定面积免征。2013年5月国务院曾批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确提出将扩大房地产税改革试点范围,但截至目前,除上海、重庆仍在试点外,房产税试点范围未有扩大。

  其间原因有二:一是有多套房的主儿,多是公务员群体尤其是处局级以上官员,还有富人。体制内的官员有足够的能力对政府施加或明或暗的影响。二是负责制订相关政策的国土资源部、住房和城乡建设部这两个政治利益集团出于部门利益,一个得让政府继续卖地,一个要让房地产市场继续兴旺,楼财长钱袋告罄与他们痛痒相关度较小。三是中国现在待售房产太多,房产购买者早就不是出于自住需要,而是投资资产保值需要。一旦开征房产税,不要说房屋积压严重的二、三线城市的房子卖不动,就连目前少数几个房价坚挺上扬的大城市,其房地产市场的兴旺也难维持。

  有这么多复杂的盘算,从楼财长到肖部长的“义无反顾”只能在G20会议上隔空喊话,“逐步推进”还需时间表,什么时候开征,还得中央最高层权衡之后下决心。早在2008年,开征房产税之说就已经出现,但征收时间上一推再推,先是从2013年推至2015年,如今又推至2017年,2017年再次确定后,会不会再推到2019年,只能等着瞧。

  在房产税开征中,有房者是沉默的缺席者。中国城市居民当中有87%拥有房产,其中的69%只拥有一套房。政府决不给他们开通表达意见的渠道,他们对此也并不着急,心中想的是天塌下来有高个顶着,有那么多当官的拥有多套住房,害怕征收的是他们;只要自住房免征,这房产税征与不征,就与己无关。而剩下的那拥有多套以上的人想的是:最好是按房征税,谁也别想逃。实在负担不起,就卖掉一些。

  中国房地产泡沫有多大?

  中国的房地产早就绑架了中国经济,号称“大而不能倒”的产业。已建成的“鬼城”到底有多少,恐怕连住建部的数据也不能反映真实情况。以前我引用过《房地产真实库存98亿平 完全消化需10年》一文的数据。该文经过计算,将一些遗漏部分相加,得到了相对接近真实的行业库存,即总库存约98.3亿平方米,其中待售面积6.86亿平方米,尚未开工的企业拿地42.3亿平方米,在建商品房库存约49.1亿平方米。澎湃新闻曾在《院士透露国务院调查:全国新城新区规划人口34亿,严重失控》中透露的信息更吓人:国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划,其中一个关于12个省会城市和144个地级市的调查显示,省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区),地级城市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)。某一个西部省会城市提出建3个新区、5个新城,总面积是现有建成区面积的7.8倍。据接受采访的中国工程院院士郭仁忠透露,“全国新城新区规划人口达34亿,这是严重的失控。”

  这个调查说明,房地产泡沫已经膨大到中国无法承受之重。

  为了维持这个泡沫,当局竟然将主意打到最没有购买力的社会底层头上,农民工一度被当作消化库存的主力军。比如全国一度很火的四川“眉山经验”,其内容就是深入推进新型城镇化,采用补贴买房者与房产公司的方法,促进农民工进城定居,通过农民工购房“去库存”。不少地方学了“眉山经验“,逼农民进城当游民,威胁利诱,强拆农房,无所不用其极,造成人权灾难。

  房地产市场与房产税,政府只能选一样

  政府深知,房地产泡沫破灭之日,就是中国经济破产之时。而开征房产税,必将影响到房地产市场,因此在征与暂时不征之间纠结多年。

  从政府方面来说,并非不知保房地产市场与开征房产税中只能是二选一。目前百业不旺,政府无论在经济上还是在财政上始终无法摆脱房地产依赖症。主张缓征派的理由就基于一点:征收房地产税将导致房地产投资减少,最后可能导致房地产市场衰退(泡沫破灭的委婉说法)。房地产市场衰退有两个不堪承受的严重后果,一是会引发资产泡沫破灭,形成巨额银行坏帐,诱发金融系统危机;二是随着民众的资产将严重缩水,社会矛盾会尖锐化。根据中国家庭金融调查与研究中心披露的数据,城市家庭住房资产占总资产比例为65%,农村家庭也达到54%,这意味着中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。一旦资产泡沫破灭,中国人的家庭资产将迅速缩水,从而引化社会不满,激发各种矛盾。考虑到这些后果,政府只好缓征。

  但是,面对数亿套住房不征税,等于让政府看着一只金鹅不断下蛋,那些蛋却不能收进自己的篮子里,心中甭提有多别扭。在政府眼中,这只金鹅实在太肥了,据清华大学中国金融研究中心发布的《2015中国家庭金融调查报告》,目前农村户籍家庭93%都拥有住房;在城镇有户籍的居民家庭户均人口3人,户均1.2套住房,其中69%的家庭拥有1套住房,15%的家庭拥有2套,3.6%的家庭拥有3套以上。面对数亿套住房产生的巨额税金,政府无法任由房产税白白“流失”,因此,楼财长最近声称将“义无反顾”地征收,只是时间迟早问题。

  对于房地产的购买者来说,目前早就不是自住需要,而是因为央行货币严重超发,人民币贬值预期升高。为了资产保值,住房成为中国家庭资产配置的主要品种,其中一部分购房者是将原来的储蓄养老变为买房养老。根据经验,房地产市场的消费中,投资需求的比例越大,对房产税的反应就越敏感,因为房地产税会挤压投资需求。

  房地产泡沫要穿,在各地已经有了小的预兆,《江西去库存惨烈:6成地产商将倒闭 银行被绑架》(《中国新闻周刊》2016年6月7日)一文谈到,当地开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访,形成大批银行坏帐,政府不得不想法善后。几个省份的局部性问题,中国政府尚有办法应付,但如果是全国性的泡沫破裂,政府就无法兜底,将会引发汇率市场风险。

  所以,开征房产税迟迟未成行,并非中国政府俯从民意,痛惜老百姓的钱包,甚至也不是在保资产还是保汇率当中二选一的问题,而是政府实在无从抉择。因为房地产泡沫破裂,不仅资产不保,还会带动汇市下跌,金融堤防决口。

  财税改革是十八届三中全会定下的改革重点。《关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调,完善地方税体系,房产税和资源税将成为地方税的两大支柱。11月20日国务院常务会议的重要主题,就是将由国土部督导建立不动产统一登记制度,据说各地税务人员已经在京集中培训。

  兹事体大。两项税收当中,资源税的征收虽与物价直接相关,但因分散在各种消费品之中,额度小,民众感受到的压力将远不如房产税大。目前从中国人的反应来看,对开征房产税的思想准备似乎不足。

  房产税的最终指向:有房者均需承担

  作为未来地税两大支柱的“房产税”,是向个人征收的财产税,与以前中国讲的房地产税(有时也被讲成“房产税”),内涵完全不同。房地产税既包括流通环节征收的税赋,如土地出让金、土地税、土地使用税、交易税、营业税、所得税、印花税等约12种税、50项费,也包括保有环节的房产税,不过只适用于商业办公用房。由于中国的土地不是永久所有权,而是70年使用权,因此住户今后交纳的“房产税”,就是为地面建筑这部分财产交纳的房屋保有税。

  到目前为止,中国人大多认为房产税主要与拥有多套房产的官员及富豪阶层有关,这是房产税试点产生的印象。据公开信息,约在3年前,上海和重庆成为中国房产税征收试点,方法不一。上海的税率为0.6%,征收对象为该市居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,和非该市居民家庭在该市新购的住房。重庆的征收更复杂,征收对象为独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓,和在重庆无户口、无工作、无投资者在重庆所购第二套及以上房产,按照超市价均价2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分为三档,税率分别为0.5%、1%和1.2%。

  从两地征收的方法来看,上海市征税对象主要限于房产增量,如新购房屋且属于第二套,重庆市并非普通住房。因此,普通人大多认为房产税的征收只与囤房的贪官与富人有关,可以成为反贪的利剑,因而对不动产登记、财产信息透明的关注热情很高。

  但这次由国土局主持的不动产统一登记,并非特别针对贪官与富人这些“房氏家族”,而是针对所有城市居民的个人房产,从《决定》称要完善地方税体系,应该是各地政府立法征收房产税之前的准备工作之一。

  房产税或将成未来置产考量参数

  美国人购买房产时,必须考量房地产税(美国住房拥有地权)负担。房产税一旦开征,中国人不需要考虑房产税负担的日子也将结束。

  根据官方统计,当前中国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套,城镇居民家庭数为2.48亿户,因而中国城镇户均住房套数约为1套。考虑到中国房产价格畸高,作为征税基数,哪怕税率在1%以下(美国各州房地产税的税率不同,最高接近3%),总量也相当可观。因此可以预见,各地城镇居民不动产登记完成之后,各地政府会根据当地的房产拥有情况设定征收方法与标准,经过两至三年过渡期之后,将逐步演变到对所有不动产的征收。

  中国并无纳税人概念,在征税立法过程中,纳税人不能派代表参加,也无讨价还价的博弈余地,政府定下的规则,老百姓只能被动遵守。因此,中国人今后在购入或者保有房产时,必须考虑房产税因素。中国的房价畸高,早就超过国际社会的所谓房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比),以前不要负担房产税,年轻人只要让双方父母掏出所有积蓄赞助,就可以居住高于自身收入水平的住房,今后则必须考虑自身收入能否负担房产税,这是细水长流的家庭财务支出帐,不可不计。

  以上海为例可证。据测算,上海家庭要工作19.1年才能买一套90平方米的房子。截止2013年11月24日,上海二手房均价为29193元/平米,新房当然更贵。从低取价,一套90平方米的住房约需270万左右。如果要按照这一市场价交房产税,就算上海市政府体恤民情,只按0.6%税率计算,90平米的住房每年需交房产税约1.62万。据国家统计局资料,2012年,上海市城镇居民人均可支配收入为40188元。中国城市户均人口为2.87人,一家按人均收入的1.5倍计算(不可能每个家庭都是2人工作),还要考虑交付房贷等各项开支,这笔房产税是个沉重的负担。

  大多数二、三线城市的房产税当然不会象上海那么高,但是其人均可支配收入也要低得多,以负担系数计之,相差不是很大。

  房产税开征的多重影响

  房产税全面开征有两大必要技术前提,不动产登记只是其中之一,征税多少还得建立房屋价值动态评估系统,比如是随着房地产价格波动随行就市取值,还是在房价下跌时按购入价计值,其间差别很大。这两大规则将改变中国房地产市场的发展规则。

  首先,将影响到房地产市场的热度。房地产需求分为两大类:满足自住需要的刚性需求与投资投机等非刚性需求。可以预见的是:房产税开征之后,考虑到税收负担,对住房拥有者来说,以往那种集家族全部财力血拼一套房的购买方式也得改变。买房可以啃老,但交纳房产税还要啃老恐怕不现实。对投资投机者来说,以往那种买几套、十几套房空置以待升值牟利的情况会大大减少。需求减少之后,中国房地产将进入平稳发展阶段,这将直接引起地方税收结构的变化。

  其次,房产税的征收,与中国今后十年内确定的新城镇化——开发房地产征收房地产税二者是此消彼长的关系。通俗一点说,于地方政府来说,房地产税与房产税二者是鱼与熊掌的关系,难以兼得。

  以往的房地产税,主要是针对流通环节的税,从重征收,政府从房地产开发中获利极大。以2012年为例,这一年全国房地产业销售收入6.4万亿元,缴纳契税、房产税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元;政府的土地收入28517亿元;银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息。政府和银行共计从房地产业销售收入中分去47917亿元,占6.4万亿元的75%。这些税费最后当然都计入房价,由购房者承担。

  但在中国房产已达到户均一套时,住宅开发应已接近饱和状态,政府不可能再象以往那样,依靠房地产税做为地方财政的半壁江山,只能逐渐过渡到以房产税为重要支柱。这一税收总量应该比原来的房地产税总量要小,因此税率比例的提高是必然的,只是过程快慢而已。

  比较吊诡的是,房产税的征收呼吁多年不能到位,全赖官员们做了那道“挡风的墙”。官员中“房氏家族”成员甚多,房地产登记对于官员群体来说利益攸关,一是怕财产曝光,二是征收房产税也让官员们很肉痛。这段拖延的时间已经为官员群体处理自家房产赢得了足够时间,接下来将是房产税的全面开征。对这一从此将终身相随的税收负担,中国人准备好了没有?


(责任编辑:李若冰)