汪勇:多维度看城市价值属性

2017-09-01 15:50:27 来源:和讯房产西南频道

  中国经济高速发展二十年以来,城市综合发展已取得巨大进步,但国内各大城市间发展并不平衡,即使同处于一个成熟群,每个城市亦拥有不一样的城市属性,城市间差距仍较明显。高速的城市发展加上持续的城镇化、新增的购房适龄人口,不断更新的住房需求,带动中国房地产市场快速进入成熟期。

  那么当今中国各大城市房地产开发投资吸引力如何?成都、重庆作为成渝城市群的核心城市,城市属性如何?针对这些问题,我们专访了中国指数研究院副总裁、中国指数研究院西南分院总经理汪勇博士。

  问:近年来 各大城市均实现高度发展,您 觉得 目前中国各大城市发展趋势如何呢?

  改革开放以来,中国经济可谓是得到了持续、稳定、快速的发展,在这期间,一幢幢高楼平地而起,不仅见证着中国人生活质量的提高,也见证着城市的振兴与崛起,中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼,背后依托的是经济与产业实力的博弈。

  经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高,因此中国的产业结构优化之路,一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移,另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边际效应减弱,后工业化时代已经到来,在这场产业结构升级的革命中,中国城市的格局也迎来重塑机遇。

  东部沿海城市人口数量红利殆尽,产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级,而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移,这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移,还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢,正是由于这种产业在城市之间的变迁,推动了资本与就业岗位的转移,从而带来了人口的加速流动,西部核心城市也迎来新的发展契机,东部大城市与周边城市的联系更加密切,城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。

  问:在 当前 城市 发展格局下,主要城市投资吸引力如何呢?

  根据中国指数研究院《2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》显示:2017年,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位,经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前,其中杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛,排名均靠前。

  从区域分布来看,东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先,城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强,整体投资吸引力仍保持领先地位;珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势,开放水平不断提升,深圳、广州保持全国领先水平,周边的东莞、佛山等在核心城市带动下,开发投资潜力居前;京津冀的北京、天津吸引力依旧强劲,廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下,城市房地产开发投资吸引力也显著上升。

  问:您前面提到 成都、 重庆的 投资吸引力均靠前 请问成渝城市群 目前 发展优势如何呢?

  成渝城市群是西部最发达和城市最集中的区域,在西部省市中,经济发展水平明显略高一筹。作为中国产业东转西承的重要阵地,人口基数及城镇化仍能带来发展机遇。成渝两地突出的经济规模将带动成渝城市群更快发展。主要有以下三大优势:一是区域优势,雄踞西部门户区位,具有承东启西、连接南北的区位优势,自然禀赋优良,综合承载力较强;二是经济优势,作为西部经济增长极,西部经济基础最好、经济实力最强的区域之一,人力资源丰富,逐步形成开放型经济体系;三是政策优势,拥有西部大开发战略的强力支撑,另外“一带一路”、长江经济带战略实施带来新机遇。

  问:如此 说来,成渝城市群 未来 发展可期, 能用 数据详细 解说 一下

  在经济发展水平方面,成渝城市群2016年GDP水平为4.8万亿,与其他城市群相比还有一段距离,最高的长三角城市群GDP达14.7万亿,其中重庆和成都分别为1.8万亿和1.2万亿,涨幅分别为11%、8%,核心城市的经济规模仍然处于西部领先地位。在人口规模方面,成渝城市群2016年拥有9819万人,整体人口规模较大,且城镇化率水平较低,未来发展潜力较大,其中重庆和成都人口规模超4000万;房地产市场方面,成渝城市群仍然体现为成渝两地独大,2016年重庆主城区、大成都商品房销售面积分别达2505、3819万方,相比之下周边城市成交量则微乎其微,如宜宾商品房销售量仅131万方。

  问:既然 各个城市间差异较大, 房地产 市场应该也是如此吧,那么 如何 准确的判断各个城市的价值属性呢?

  随着楼市调控政策的有序进行和加码,如热点一二线城市推进稳定市场的“降温”政策,三四线城市推进由棚户区改造为主的“去库存”政策,各城市的楼市分化将愈发明显。在城市发展与革新大势中,为有效全面了解城市的各个方面,可通过大数据与科技创新结合新城市投资潜力进行多维度研判。为全面清晰的了解城市属性,中指院的城市地图以可视化平台为载体,运用多维空间单元与数据资源叠加分析,提供了一份不一样的城市地图。

  问:您 提到的城市地图的 构成 以及 应用 价值是什么呢?

  中指的城市地图打破了传统意义上的行政区划的数据限制,可以将一个城市按空间需求,分成都市圈、城市/区县和街道/板块进行研究,甚至细化到某个自定义地块的处理,从而挖掘区域数据价值,辅助投资决策。

  中指城市地图主要由数据层、方法层、模型层和应用层四个方面构成。数据层包含了资源、人口、潜客、地产等六大种类的数据,形成“房-人-地”的数据封闭环节。在方法层,中指院使用多项分析方法对数据进行整合和处理。在模型层,中指院依据多年来对于城市与地产的研究构建出了较为权威与实用的几大投资与营销模型。最后模拟不同的客户需求,在应用层定制出不同的应用体系。

  城市地图主要解决两大方面的问题,一是投资决策,在市场告别粗放增长之后,房企与金融机构如何在不断变化的市场中,获得既有投资价值又与企业战略发展或企业最低财务目标相匹配的投资项目,成为最大的难题。繁琐且机械式的数据搜集、判断及整合计算工作,成为众多投研部成员的日常生活。现在中指城市地图基于大数据运算,可科学量化的解决上述所有问题。二是市场监测,市场监测直接关系到项目回款和房企现金流量,城市地图的另一大功效就是帮助房地产商进行市场监测。

  相关人物:

    汪勇

  新加坡国立大学房地产博士,中国指数研究院副总裁兼西南分院总经理,主要研究领域包括房地产公司研究、房地产融资和投资、城市发展与房地产开发等,并在国内外房地产核心期刊上发表多篇学术论文。曾任中国房地产TOP10研究组项目负责人并主持中国房地产开发企业百强研究、中国房地产上市公司TOP10研究、中国城市房地产开发投资潜力研究、中国房地产品牌价值研究等课题的研究工作。是《中国房地产指数系统:理论与实践》、《中国房地产顾客满意度指数系统:理论与实践》、《中国房地产品牌研究价值研究:理论与实践》等书的副主编。